福岡市早良區(qū)、地下鉄「室見駅」から徒歩5分の住宅地に建つ「プルミエ室見」。敷地面積は約251坪、3階建て。1、2階部分は、1LDK、2LDK、3LDK、合わせて8室の賃貸住宅を設(shè)け、3階の2室をオーナー様とご子息家族が住む2世帯住宅とした賃貸併用住宅です。2024年2月に完成しました。

収益確保を考え、付加価値を提供

オーナー様は、10年前に土地と築30年の2世帯住宅を相続、今後の相続対策を考え、今回の土地活用を決斷しました。オーナー様は、自身の相続時(shí)の反省もあり、5年前にご子息への家族信託の契約を?qū)g施。そして相続稅をシミュレーションした際に、「小規(guī)模宅地の特例」による相続稅の負(fù)擔(dān)軽減、また、賃貸住宅の新築による固定資産稅の軽減のために、2世帯住宅と賃貸住宅を併用した建物の建設(shè)を決意されました。

自宅部分は賃貸による?yún)б妞胜い郡帷б妞颏嗓韦瑜Δ舜_保するかが問題のひとつになりましたが、プロジェクトを指揮した大和ハウス工業(yè)の照本は、賃貸住宅自體により付加価値を出して、家賃を相場(chǎng)よりも少し高めに設(shè)定することを考えました。
具體的には、周辺地域はファミリー物件が多い住宅街のため、1世帯ずつの部屋を広めに取りました。また、Nearly ZEH-M仕様の建物にしたうえで、オール電化の仕様とし、蓄電池や電気自動(dòng)車用の充電ポートも設(shè)置。電気使用量の削減と電気代の節(jié)約に貢獻(xiàn)する太陽光パネルの設(shè)置や、災(zāi)害時(shí)に役立つ蓄電池を各世帯に備えました。
ZEH（ゼッチ）とは、ネット?ゼロ?エネルギー?ハウスの略で、集合住宅やマンションの場(chǎng)合はZEH-M（マンション）と呼びます。2025年以降は、斷熱等級(jí)など新たな省エネ基準(zhǔn)への適合義務(wù)化も始まることから、ZEH-M仕様は今後スタンダードになると予測(cè)されています。

このZEH仕様について、オーナー様は「営業(yè)の方から話を聞いて自分でも調(diào)べてみたところ、今、ZEHなしで建てたら、5年先は借りていただけないのではないかと思いました。提案いただいたプランには、太陽光発電、蓄電池まで設(shè)備に入っており、ほかにも設(shè)備も含めれば、ご入居者も納得していただけるのではないか、これは大和ハウスさんにお願(yuàn)いするしかないと思いました」とZEHを評(píng)価いただきました。
照本も「土地活用をお考えのお客様の中で、ZEH仕様の建物が十分に浸透しているとは言えない現(xiàn)狀ではありますが、我々新しい建物をつくっていく立場(chǎng)としては、いま世界的にも環(huán)境やエネルギー問題など、いろいろな問題がありますので、ZEH仕様の建物を提案しています」と語ります。

「GRACA」による重厚感あふれるデザイン

オーナー様の「特別なものをつくりたい」いう思いに対し、設(shè)計(jì)を擔(dān)當(dāng)した木坂は「GRACA（グラサ）」を採(cǎi)用。「プルミエ室見」は、デザイン面においても、存在感のある建物となっています。
都市型レジデンスをコンセプトに持つGRACAは、多彩な表情のある外観デザインに加え、ご入居者に快適な居住空間を提供するさまざまな性能を備えた、3階建て賃貸住宅です。
GRACAの特徴のひとつに、デザインの自由度が高いこと、屋內(nèi)の空間となる共用部に上質(zhì)なしつらえなどが提供できることがあります。「プルミエ室見」のエントランス部分には、屋外の重厚感があるイメージから、中に入ってもそのイメージは引き継ぎつつ、階段の木のルーバーや緑によって溫かみのある空間となっています。また外構(gòu)には、もともとあった石を再利用。過ごしてきた思い出と、先祖代々の歴史を感じさせてくれます。

円滑な相続と稅務(wù)対策を機(jī)に、自宅併用の賃貸住宅を建築したオーナー様は、今回のプロジェクトを通して次のように語りました。

賃貸併用住宅の場(chǎng)合、賃貸部分が減る點(diǎn)で、経営上の検討が必要です。今回の実例は、ご入居者のより豊かな暮らしを考えたZEH-M仕様やエレベーターの採(cǎi)用によって「付加価値」を高めることで、「選ばれる賃貸住宅」となりました。
代々引き継ぐ大切な土地を活用するためには、経営をサポートしてくれるパートナーの存在が不可欠ではないでしょうか。