［土地活用ラボニュース千葉?船橋市編］収支バランス改善！ニーズ高まる「サ高住」を誘致

公開(kāi)日：2022/09/30

収支バランスの改善と社會(huì)貢獻(xiàn)を?qū)g現(xiàn)する土地活用とは

2022年9月、千葉県船橋市、新京成電鉄?前原駅から徒歩5分、閑靜な住宅街が広がる小高い丘の上にサービス付き高齢者向け住宅「ココファン船橋前原」が完成しました。敷地面積およそ569坪、単身のご高齢者やご夫婦世帯向けの全51室の3階建ての施設(shè)です。

以前は、月極駐車場(chǎng)と自家用の畑でした。周りが住宅地で人口も多いため、駐車場(chǎng)の稼働率は高いものの、市街化區(qū)域で駅に近い住宅地であることから、更地扱いの固定資産稅となり、収益バランスの改善が問(wèn)題となっていました。そこで、オーナー様の顧問(wèn)稅理士である平野様は、既存の事業(yè)とのバランスを考慮し、第一候補(bǔ)として介護(hù)施設(shè)の建設(shè)を提案しました。
オーナー様は近隣に複數(shù)の土地を所有し、ドラッグストアとコンビニエンスストアに賃貸借をしており、地域の活性化に貢獻(xiàn)しているものの、さらに地域に貢獻(xiàn)でき、加えてこれからの需要も増え、安定した収益を見(jiàn)込めると予測(cè)したからです。
しかしオーナー様は、サービス付き高齢者向け住宅が地域にどのような影響を與えるかという不安を抱えていました。そのため、平野様から土地活用の依頼を受けた大和ハウス工業(yè)の小栗山は、オーナー様の不安を減らすため、介護(hù)事業(yè)に関するわかりやすい資料や動(dòng)畫(huà)を提供しました。

懸念していた相続対策にも貢獻(xiàn)

プロジェクトを指揮した大和ハウス工業(yè)の中山は、オーナー様が納得するテナント誘致の実現(xiàn)を目指しました。駅から近い立地だったため、中山はすぐに介護(hù)関連のテナントがつくと考えました。実際に複數(shù)の候補(bǔ)に挙がり、その中から、與信力が高いこと、賃料に賛同していただいたこと、オーナー様の投資予算に建物の金額が合っていたことから、學(xué)研ココファン様の誘致が決まりました。賃貸借契約は30年で、20年賃料改定なしという條件も、決斷の後押しとなりました。無(wú)理のない借入、キャッシュフローが回ることは大事なポイントです。稅理士の平野様は、「相続対策として後を継ぐ方の収益性を考え、契約を長(zhǎng)い目で見(jiàn)たとき、一番安定性があるのではないか」と判斷しました。

ところが、建築に際して問(wèn)題がありました。當(dāng)該地は、敷地が隣接している道路との高低差があり、擁壁を壊してやり替えると建築費(fèi)が上がってしまうことが分かったのです。そこで、建物をできるだけ擁壁側(cè)から離し、接する部分にスペースを設(shè)けることで、擁壁のやり替えが発生しないようにしました。さらに、將來(lái)、売卻や賃貸住宅建築など、追加の対策ができるよう、敷地の一部を駐車場(chǎng)として殘しました。
収益と固定資産稅のバランスを考慮し、こうした対策を施したことで、相続対策にもなった今回の土地活用に対して、オーナー様からも高い評(píng)価をいただきました。
中山は、「絵ではお見(jiàn)せしていたのですが、実際に実物が完成してから見(jiàn)ていただいた後、かなり周囲にマッチしているということで、かなり喜んでいただきました。私たちもやりがいを感じました」と語(yǔ)ります。

駐車場(chǎng)の稼働率が高いにもかかわらず、固定資産稅が高く、オーナー様は収支のバランスに悩んでいました。今回の土地活用では、借り入れや介護(hù)施設(shè)に対する不安を抱えながらも、効果的な施策によって安定収入が見(jiàn)込め、これからの相続稅対策に期待が持てます。安心して土地活用を進(jìn)めるためには、知識(shí)と経験が豊富な専門(mén)家の支援が必要です。
成功する土地活用の秘訣は、大和ハウス工業(yè)へご相談ください。