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土地活用法律コラム

  • 第6回 定期借地権とは何か？ こ今回は、借地借家法によって規定されている定期借地権である（1）一般定期借地権、（2）事業用借地権、（3）建物譲渡特約付借地権の
  • 第5回 賃借人が破産したらどうなる？ 建物賃貸借契約において賃借人が破産した場合、賃貸人としては、賃借人が破産したことを理由に賃貸借契約を解除することはできますか
  • 第4回 意外に厄介な問題。共有とは何か？ 今回は、一定の理由により共有狀態になっている土地に関する各種行為について取り上げていきたいと思います。不動産の共有とは、1つの不動産の
  • 第3回 定期借家契約とは？ 今回のコラムにおいては、借地借家法第38條に定められている定期借家契約を取り上げたいと思います。借地借家法による普通借家権については
  • 第2回 借地?借家契約にまつわる敷地の利用について 筆の土地全體を賃貸し、當該土地上に借地人の建物が建てられているような場合には、借地権が設定された範囲と土地の境界線は一致している
  • 第1回 借家契約のお金に関すること 敷金とは、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を擔保する目的で、賃借人が賃貸人
  • 借地上の建物の増改築 オーナー様においては、土地活用の一つとして第三者に所有土地を賃貸している場合において、借地契約の中で、増改築等の禁止特約を付されているケースが
  • 賃貸住宅経営最大のトラブル！賃貸借契約における更新料 賃貸住宅を運営する上で最大のトラブルと言えば、賃借人が契約終了しても退去せずに居座ってしまうケースです。家賃不払いが起こり契約を解除したにも
  • 賃貸借契約における更新料 更新料とは、土地、建物の賃貸借契約が更新される際に、更新の対価として支払われる一時金のことをいうとされますが、民法や借地借家法には特に更新料に
  • 賃貸駐車場に関する契約及び放置車両問題 オーナー様においては、所有されている土地を駐車場に活用したり、賃貸住宅用に駐車場を設けたりすることがあろうかと存じますが、今回の
  • 借地上の建物買取請求権について 土地を借地人に賃貸して、借地人が借地上に建物を保有している場合、オーナー様にとっては、借地借家法及び舊借地法にて借地人に認められている建物買取請求権
  • 民法の改正で変わる、賃貸住宅の契約（民法改正と不動産賃貸事業への影響） 2017年5月に成立しました「民法の一部を改正する法律」が來年の2020年4月1日からいよいよ施行されます。この民法改正は、主に債権関係の規定（契約等）に
  • 賃借人との立退き合意における留意點とその実務 以前のコラム「賃借人の立退きに関するトラブル」の中で、民法や借地借家法における賃借人の立退きに関する取扱いや立退き交渉等における留意點について説明をしました
  • 賃貸住宅と相隣問題 オーナー様が所有地に賃貸住宅を建築しようとしたとき、隣接地に居住する者より、建築予定の賃貸住宅につき、隣接境界線から
  • 法人化や経営権の変更と借地権の譲渡 オーナー様が土地を賃貸している場合において、借地人は個人であったり、株式會社といった法人であったりと様々であると思います。
  • 家賃の増減額請求 賃貸住宅を所有されているオーナー様の中には、古くから継続している借家契約における賃料が、相場と比して安すぎるのではないかと感じ、賃料を増額したいと考えていらっしゃるオーナー様や
  • 定期借家などによる期間限定の契約について 賃貸住宅を所有されているオーナー様が、近い將來建て替えを予定しているような場合、新たに入居を募集する賃借人の契約や既に入居されている賃借人との契約を期間限定の契約に切り替えたりすることがあります。
  • 一時使用目的の借地権 土地を所有されているオーナー様の中には、近い將來（例えば5年後）に、當該土地の利用を予定している場合等、実際に利用を開始するまでの期間に、一時的に土地を第三者に賃貸することを考えるオーナー様もいらっしゃると思います。
  • 家族信託の手続きの流れ 最終回は具體的な家族信託の流れをみてみましょう。まず、チェックシートを活用して、ご相談者が抱えている問題を明確にしてください。ひとつでも當てはまる項目がある人は、家族信託の活用を検討してみてください。
  • 親やきょうだいへの切り出し方はどうしたらいい？ あらゆる契約行為（贈與や売買など）は、當事者に判斷能力がないとできません。信託にかぎらず、契約行為は家族が重度の認知癥になってからでは手遅れです。
  • 家族信託なら、認知癥になっても、家族で財産管理ができる 平成30年8月26日付日経新聞の一面に、このような記事が載りました。認知癥患者、資産200兆円に！高齢化の進展で、認知癥患者が保有する金融資産が、2030年度には今の1．5倍の215兆円にも達する見込みだというのです（第一生命経済研究所調べ）。
  • 定期借地権の活用 遊休土地を所有されているオーナー様の中には、土地を第三者に賃貸する等して活用したいと思っているオーナー様も多いと思いますが、一旦借地権を設定した場合には、借地借家法により借地権が保護される結果???
  • 第2回 底地の売買における留意點 第1回のコラムにおいて、土地活用の基本知識として、土地の所有権、借地権、底地権の違いや、それぞれのメリット?デメリット等について説明をしましたが、今回は、以下の事例を前提に、底地を売卻する場合の留意點について、説明したいと思います。
  • 第1回 土地の所有権、借地権、底地権の解説 土地を所有されているオーナー様においては、當該土地を活用して第三者から収入を得るためには、第三者に土地自體を貸すか、土地に自ら賃貸住宅を建築して、これを第三者に貸すことが考えられます。
  • 賃料不払いを原因とする解除に関するトラブル 前回のコラムでは、賃貸住宅の建替え等に伴い賃借人に退去してもらう場合の中途解約や更新拒絶の問題を取り上げました。最終回となる今回のコラムでは、賃料不払いを続ける賃借人を退去させるために、賃貸借契約を解除する場合のトラブルとその対処法について説明したいと思います。
  • 賃借人の立退きに関するトラブル 賃貸住宅経営において最も身近で、大きなトラブルと言えば、何と言っても賃借人との間のトラブルで、一番は賃料の滯納問題であると思います。今回は、典型的な滯納問題ではないものの、意外と身近に起こり得る賃借人とのトラブルを取り上げてみたいと思います。
  • ご両親の財産は大丈夫ですか？ A子さんは、母親が三年前に認知癥になりかけました。その當時はまだ意思確認はできる狀態でしたのでA子さんが代理で母親の預金の引き出しをしていました。
  • 財産を凍らせない三つの方法 「任意後見」とは、本人がお元気なうちに「いざというとき（ご本人の判斷能力が不十分になったとき）には、この人に判斷を任せる」と決めておく（「任意後見契約」を結ぶ）制度です。この「任意後見契約」をするには「任意後見公正証書」を公証役場で作成しなくてなりません。また、どのようなことを代理してもらうかは事前に決めておく必要があります。
  • 重い認知癥になる前に財産の対策が必要です 內閣府の資料によると、認知癥高齢者數は2012年で462萬人と、65歳以上の高齢者の約7人に1人で、2025年には約5人に1人になると推計されています。
  • 賃借人との間のトラブル 賃貸住宅経営において最も身近で、大きなトラブルと言えば、何と言っても賃借人との間のトラブルで、一番は賃料の滯納問題であると思います。
  • 賃貸住宅管理におけるトラブル 賃貸住宅経営において重要なことは、【1】ご入居者を入居させ、かつ、高い稼働率を維持すること、【2】適時かつ適切な修繕等を実施することにより、資産価値を維持すると共に、快適な生活環境を維持すること等にあり、これらがうまく循環している場合には、安定的な賃貸収入を見込むことができますが、これらにつき一度失敗した場合には、悪循環に陥り、深刻な事態に陥ることがあります。
  • 収益不動産の共有におけるトラブル 第1回のコラムでは、共有土地を活用しようとする際に発生するトラブルについて考察しましたが、今回は、単獨で所有していた収益不動産について、相続が発生したことにより、後発的に共有関係が生じ、結果として発生するトラブルを考察してみたいと思います。
  • 共有土地の活用におけるトラブル 今回は、不動産投資におけるトラブルとして、共有土地を活用しようとする場合におけるトラブルについて考えてみたいと思います。
  • 第6回 任意売卻のための実家信託 年々、相続放棄の件數が増加しています。空き家対策として出回っている書籍には安易に相続放棄を勧めている書籍が見受けられますが、相続放棄は不動産の凍結に結びつき、空き家の被害をさらに拡大させてしまいます。
  • 第5回 実家の共有防止信託 あなたの実家の名義は共有不動産ではありませんか？例えば、父と母の共有だったり、父と親戚の共有だったり。
  • 第4回 実家信託で実家を建て替える！ 平成27年1月1日以降に開始した相続から、相続稅の基礎控除が大幅に減りました。
  • 第3回 実家信託で実家を売卻！ 現在は親が元気に実家（持ち家）に住んでいるので心配ないけれど、將來、高齢者施設のお世話になるかもしれないと思っている方は多いと思います。
  • 第2回 実家信託のキホン 平成18年に信託法が改正されて、それまでは信託銀行や信託會社しか取り扱わなかった「信託」が使い易くなり、家族や信頼できる人の間でも活用できるようになりました。
  • 第1回 貴方の実家は大丈夫ですか？ 日本では「もったいない精神」が息づいていると言われています。しかし、財産の中で大きな割合を占める不動産がもったいない狀態にさらされています。
  • 第6回 人生最後の借金「相続稅」をいかに減らすか??? このコラムも今回で最終回ですが、最後に今まで紹介した相続対策実例を振り返り、改めて相続対策のポイントについて総復習してみたいと思います。
  • 第5回 毎年150萬円の所得稅等を節稅しながら相続対策 このコラムを読まれている方は不動産オーナーが多いと思いますが、収益物件を保有していると「所得稅が高い」と感じたことはありませんか？
  • 第4回 1億7,188萬円の相続稅が3,870萬円程度まで軽減したケース 今回も第3回に引き続き「相続財産のほとんどが土地」である場合の相続稅対策です。今回紹介するのは思い切った土地活用の代表例といえます。
  • 第3回 相続財産のほとんどが土地である場合の節稅対策（1） 今回紹介するのは「相続財産のほとんどが土地」である場合の相続稅対策です。
  • 第2回 現預金の贈與と不動産投資による相続相談実例 第1回のコラムでは「自分に合った相続対策」を考えるためにどういったステップを踏めばいいのかについてみてきました。
  • 第1回 自分に合った相続対策 「一人として同じ人間がいないのと同じく、ひとつとして同じ相続対策はない」あなたにぴったりと合った相続対策はほかの誰とも同じでない、あなたオリジナルの相続対策であるはずです。
  • 第6回 空き家対策特措法と空き家問題の解決のヒント ここで、空き家対策特措法によって、空き家の所有者にどのような影響があるのかをご説明します。
  • 第5回 今そこにある空き家問題 最近、新聞やテレビなどのメディアで空き家問題についての報道が頻繁になされていますが、不動産をご所有の方にとっては、見過ごすことのできない身近な問題となっています。
  • 第3回 本當にあった立退きの話（前編） 前回のコラムでは、老朽化した貸家の建替を目的としたご入居者との立退き交渉の実務上のポイントを、法律上の主な論點に沿って解説しましたが、実際には、法律上の要件が揃っていても裁判せずに、交渉で立退きを実現したり、そもそも法律上不十分でも、交渉で立退きを実現できているケースは數多くあります。
  • 第2回 建替えのために立退きをしてもらうための実務上のポイント 建物の賃貸借契約の期間は、原則として ※1 契約書で定めたとおりとなり、期間の定めがなければ、いつでも解約の申入れができ、申入れをした時から6か月後に契約終了となります（借地借家法第27條）。
  • 第1回 古くなった賃貸住宅問題 解決の視點 これまで長く賃貸住宅経営をしてこられた方にとっては既に悩みの種になっていると思いますが、古くなった賃貸住宅経営のよくある悩みとして、次のことが挙げられます。
  • 萬が一、賃貸物件が乗っ取られたらどうする？ 最初の事例は、テナントビルを所有する方が麻雀店としてテナントの一畫を賃貸していたところ、管理會社による管理も不十分だったためか、いつの間にか反社會的勢力の事務所控室のように使用されていたケースです。
  • 老朽化した賃貸住宅を建て替えたい！ この事例は、賃貸住宅を所有する方が建物の老朽化を理由に建て替えを計畫し、居住者に立ち退いてもらおうとしたところ、退去に応じてくれなかったというケースです。
  • 大無斷で転貸は違法？ 土地の転貸と増える民泊について考える この事例は、土地を所有する方が建物所有目的で賃貸していたところ、いつの間にか貸主に無斷で第三者に転貸されていて、しかも、賃料の支払いも滯っていたというケースです。
  • 賃料は減額請求できる？増額請求できる？ この事例は、建物を所有する方が店舗として利用する目的で賃貸していたところ、賃借人から賃料の減額を請求されたというケースです。
  • 借主が家賃を払ってくれない場合はどうすればいいのか？ この事例は、賃貸人の方からのご相談で最も多い、賃料不払いの問題です。
  • 賃借人が建物を明け渡す時の「原狀回復」とは？！ この事例は、賃貸人?賃借人どちらの方からもご相談が多い「原狀回復」の問題です。
  • 新しい財産管理の手法「家族信託」とは？ 家族信託（あるいは民事信託）という言葉をお聞きになったことはありますでしょうか？
  • ライフステージごとの悩みを一気に解決する「家族信託」の活用について 人が生まれてから亡くなるまで、そして亡くなった後も含めた「ライフステージ」を考える時、vol.073にも申しましたように、こと「財産」に関しては、なかなか思うに任せない結果になってしまいがちなものです。
  • 不動産オーナーや中小企業経営者が安心して「隠居」できる仕組みとは？ vol.074に引き続き、ライフステージごとの悩みに、家族信託でもって応えて參りたいと思います。
  • 「認知癥対策信託」の活用とは？ vol.075に引き続き、ライフステージごとの悩みに、家族信託でもって応えて參りたいと思います。
  • 「爭続防止信託」の活用とは？ vol.076に引き続き、ライフステージごとの悩みに、家族信託でもって応えて參りたいと思います。
  • 「家督承継信託」の活用とは？ vol.077に引き続き、ライフステージごとの悩みに、家族信託でもって応えて參りたいと思います。
  • 地代?賃料の滯納と賃貸借契約の終了（最終回） 今回は、（1）借地契約について（2）借家契約について地代?賃料の滯納にどのように対処すべきか、賃貸借契約が終了する場合にどのような問題が発生するのか検討していきます。
  • ご入居者による迷惑行為や事故などをめぐるトラブル 第5回目のコラムでは、「ご入居者による迷惑行為や事故などをめぐるトラブル」についてご説明します。
  • 借地権?借家権をめぐるトラブル 第4回目のコラムでは、「借地権?借家権をめぐるトラブル」についてご説明します。
  • 建物をめぐるトラブル 土地の有効活用としては、（1）地上に賃貸用の建物を建てて，それを賃貸するという方法（2）土地を貸して、借主が店舗など建物を建てるという方法が考えられます。
  • 地代賃料その他の金銭を巡るトラブル 第2回目のコラムでは、「地代賃料その他の金銭を巡るトラブル」についてご説明します。
  • 賃貸借契約に関する基本法令～定期借地契約?定期借家契約とは みなさん、こんにちは。弁護士法人みお綜合法律事務所の弁護士 吉山晉市（よしやま しんいち）と申します。
  • 不動産相続稅対策としての信託の活用方法 最終回は、新しい中間省略登記とその活用方法をご紹介いたします。
  • 土地境界について～土地評価との関係～ 第5回目は、土地境界について述べます。
  • 不動産取引と成年後見制度についての基礎知識 我が國では高齢化の進展とともに、認知癥の人數も増加しています。
  • 土地活用で知っておきたい司法のルール はじめまして、司法書士の星野大記と申します。

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