投資の世界でESGに対する積極的な関與が求められていますが、不動(dòng)産投資はESGとどのように向き合えばいいのでしょうか。不動(dòng)産はそれ自體で価値を生み出すものではなく、不動(dòng)産が存在する地域の環(huán)境との関係の中で資産価値が生まれるものです。環(huán)境や社會(huì)と密接に繋がっているだけに、不動(dòng)産投資は他の投資に比 べてESGと強(qiáng)い関係があるように見えます。

世界潮流に適合する不動(dòng)産投資

日々の暮らしや経済活動(dòng)の中で、環(huán)境問題や社會(huì)的課題に無関心でいられる時(shí)代は過ぎました。21世紀(jì)の現(xiàn)代は、地球溫暖化を抑制し、人権を尊重することは當(dāng)然のことになっています。
投資の世界においてもESG（環(huán)境?社會(huì)?統(tǒng)治）に対して積極的に関與するという世界の潮流に適合していくことに議論の余地はありません。

とりわけ不動(dòng)産投資は投資の中でも中長(zhǎng)期的な展開を求められるので、ESGに関して積極的に関與すべきではないでしょうか。不動(dòng)産投資はオフィスやマンション、工場(chǎng)や倉(cāng)庫(kù)、駐車場(chǎng)、商業(yè)施設(shè)などの賃貸収入と一定期間後の物件売 卻が収益源です。収益を上げるためには自然災(zāi)害から物件を守り、入居者に対してより快適な空間を提供し、立地している地域コミュニティとより良い社會(huì)的な関係を築くことが求められます。

図1：我が國(guó)における「ESG不動(dòng)産投資」のあり方として検討すべき仮説

出所：國(guó)土交通省?第1回ESG不動(dòng)産投資のあり方検討會(huì)資料「ESG不動(dòng)産投資に関する基本的な考え方（素案）

ままた、不動(dòng)産開発會(huì)社や不動(dòng)産仲介會(huì)社、不動(dòng)産ファンドといった不動(dòng)産投資に関連する全ての企業(yè)?団體は、不動(dòng)産オーナーや物件のある地域社會(huì)さらには自社の株主に対してコンプライアンス（法令順守）に則って行動(dòng)することが必要です。これからは、不動(dòng)産投資でESG（環(huán)境?社會(huì)?統(tǒng)治）に配慮しないと、入居者やオー ナー、地域社會(huì)、株主からの共感も得られず、物件評(píng)価が低下する可能性があります。つまり、投資リスクは高まり、リターンを減らすことにつながりかねません。

まだまだ少ない國(guó)內(nèi)のESG不動(dòng)産投資

しかし國(guó)內(nèi)の不動(dòng)産投資において、ESG投資はまだまだ立ち遅れています。日本サステナブル投資フォーラムの「サステナブル投資殘高アンケート調(diào)査結(jié)果」（2020年11月25日公開）によると、資産ごとの投資殘高で不動(dòng)産の占める割合はわずか約2.3％。昨年比約20.5％の増加ですが、それでも株式や債券、ローンなどの金融資 産と比べるとシェアの違いは一目瞭然です。國(guó)內(nèi)にESGに適合した魅力的な物件や少ないことや、國(guó)が進(jìn)めているESG投資における認(rèn)証制度の基本設(shè)計(jì)が遅れていることなどが背景にあると思われます。

図2：資産別のサステナブル投資殘高（2020年：商品名、単位：億円、％）

NPO 法人 日本サステナブル投資フォーラム「サステナブル投資殘高アンケート 2020 調(diào)査結(jié)果」より作成

國(guó)土交通省は2017年に「ESG投資の普及促進(jìn)に向けた勉強(qiáng)會(huì)」を開催。さらに2019年には「ESG不動(dòng)産投資のあり方研究會(huì)」で、中間とりまとめである「我が國(guó)不動(dòng)産へのESG投資の促進(jìn)に向けて」を公表するなど、ESG不動(dòng)産投資の促進(jìn)に注力しています。ただ、ESG投資に対する評(píng)価方法は歴史が淺く、ESG投資の國(guó)際的な調(diào)査団體はあるものの世界の各地域を十分網(wǎng)羅しているわけではなく、統(tǒng)一性に欠けるきらいがあります。また評(píng)価軸が亂立し、デファクトスタンダードは確立されていないのが現(xiàn)狀です。
わが國(guó)では政策的にはESG不動(dòng)産投資における促進(jìn)するための中心軸を模索している段階にあるようです。

マテリアリティと情報(bào)開示

投資はリスクとリターンの2つの軸をもとにした経済行為と考えられてきました。しかし、前述し たように、ESGを考慮に入れない不動(dòng)産投資は広範(fàn)な支持を得られないだけでなく、中長(zhǎng)期的にみて投資損失を被ることにもつながりかねません。もともと不動(dòng)産はそれ自體だけで価値が決まる資産ではありません。不動(dòng)産の規(guī)模や用途にかかわらず、地域社會(huì)との良好な関係を築くことが共通の大前提です。わが國(guó)でESG不動(dòng)産投資を促進(jìn)するには、ESG評(píng)価軸の決定版の登場(chǎng)を待つのではなく、ESG不動(dòng)産投資の擔(dān)い手が主體的にESGの考え方を?qū)毪废葘?dǎo)していく ことが求められるのではないでしょうか。

ESG不動(dòng)産投資では、不動(dòng)産の開発や運(yùn)用の擔(dān)い手である企業(yè)や団體が環(huán)境?社會(huì)にもたらすさまざまな影響を踏まえたうえで、何が重要なのか（マテリアリティ）を特定し、情報(bào)開示に努めることが重要だと「我が國(guó)不動(dòng)産へのESG投 資の促進(jìn)に向けて」の中間とりまとめで、國(guó)交省は指摘しています。ESGの要素を含む非財(cái)務(wù)情報(bào)には、財(cái)務(wù)情報(bào)だけでは得られない貴重な情報(bào)が少なくないはずです。

図3：不動(dòng)産へのESG投資の枠組み（ESG投資とSDGsの関係の例）

國(guó)土交通省「ESG不動(dòng)産投資のあり方検討會(huì) 中間とりまとめ資料」より

ESG不動(dòng)産投資の情報(bào)開示において非財(cái)務(wù)情報(bào)は一定の量があり、比較しやすい性質(zhì)であることが求められます。上の図は不動(dòng)産分野におけるESG投資の枠組みを示したものです。個(gè)別不動(dòng)産では社會(huì)と環(huán)境への対応が中心になり、不動(dòng)産會(huì)社や不動(dòng)産ファンドでは情報(bào)開示とガバナンス（企業(yè)統(tǒng)治）がESGの軸になります。

地域社會(huì)?経済への寄與では、大型商業(yè)施設(shè)などの開発によって地方で新たな雇用が創(chuàng)出されることで地域社會(huì)への貢獻(xiàn)が生まれます。
健康性?快適性の向上は、オフィス環(huán)境の改善に向けて2019年から認(rèn)証制度「CキャスビーASBEEウェルネスオフィス」がスタートしており、快適で執(zhí)務(wù)しやすいオフィス環(huán)境の普及に期待がかかっています。