低コストでの資金調(diào)達が可能

企業(yè)が資金を外部から調(diào)達する方法としては、大きく分けて二つあります。一つは、企業(yè)自らが持っている信用力を擔(dān)保にした資金調(diào)達。これはコーポレート?ファイナンスと呼ばれています。証券市場で株式や社債を発行したりして、資金を引っ張ってきます。上場企業(yè)であれば、會社の資産內(nèi)容は公開されており、信用力はすでに開示されています。銀行融資もこの中に入ります。

ちなみに株式?社債の発行による資金調(diào)達をエクイティ?ファイナンス（エクイティは株主資本の意味）、銀行からの借り入れはデット?ファイナンス（デットは借金、債務(wù)の意味）で、コーポレート?ファイナンスは2種類ある、と覚えておくといいでしょう。前者は返済義務(wù)がなく、後者は返済義務(wù)がある、という違いがあります。

これに対して、企業(yè)が保有している土地や施設(shè)を小口化して資金を集める不動産証券化は、物件（土地や施設(shè)）そのものが持つ収益力を元にして資金を集めます。これをアセット?ファイナンスといいます。アセットは資産という意味です。

企業(yè)の信用力で資金調(diào)達するコーポレート?ファイナンスは、企業(yè)業(yè)績が低迷しているときは、當(dāng)然のことながら調(diào)達コストが高くなります。経営が思わしくない企業(yè)が発行する株式や社債は返済義務(wù)がないのですから、投資家は危なくて買えません。買うとすれば、高い配當(dāng)や利回りのものに限られます。

一方、不動産の収益力を元にしたアセット?ファイナンスは、企業(yè)の業(yè)績や財務(wù)內(nèi)容に関係なく、物件の価値が資金調(diào)達の條件を決めるので、経営狀況に左右されることがありません。極論すれば、業(yè)績低迷時でも資産価値の高い不動産であれば、低いコストで資金を引っ張ってくることができるというわけです。

投資家にもメリットがある不動産証券化

投資する側(cè)から見ると、不動産証券化のメリットは何でしょうか。それは「運用」できる範(fàn)囲が広がったことにあります。不動産投資といえば、従來は不動産を文字通り所有することでした。地主や家主だけが不動産から得られる?yún)б妞颡氄激筏皮い蓼筏?。実物の不動産を持たない限り、そこからリターンを得ることは不可能だったのです。

ところが証券化の手法が登場したことで、不動産を保有していなくても不動産に投資することができるようになりました。さらに、多額の資金を必要としていた不動産への投資は、小口化によって個人投資家が資産を運用できるレベルにまで間口が広がりました。お金持ちの資産運用という側(cè)面が希薄になり、より多くの個人投資家が不動産に興味を抱くきっかけにもなったのです。

つまり証券化によって不動産は、より大衆(zhòng)化した運用対象になったということができるのではないでしょうか。それに拍車をかけたのがJ-REITです。証券化商品を上場すると聞くと、混亂する人も少なくありませんでした。それまで上場（証券）市場とは、経営的に安定した「企業(yè)」が株式を公開し、企業(yè)が展開する営業(yè)活動などによって投資家がその會社の株式を売買することで成立していたところだったからです。

J-REITは、証券化された不動産物件（オフィスビル、賃貸マンション、物流センター等）が生み出す収益に期待して投資家が資金を投じることで成り立っています。上場しているので、決まりに従って証券化の內(nèi)容が公開されています。

J-REITの創(chuàng)設(shè)は、不動産市場の透明性の改善につながりました。不動産の証券化商品は、厳しい規(guī)則のもとで販売される金融商品となりました。不動産証券化による商品は、金融商品としてのステイタスを築くことで他の金融商品と比較され、投資商品として磨きをかけていっているのです。

不動産証券化が自己目的化している

不動産証券化は當(dāng)初、不良債権処理の促進策として登場した一面を持っていました。不動産市場を何とかして活性化したいとの思いから出てきた発想?アイデアでした。そこから派生して資金調(diào)達のツールになり、同時に資金運用の新たな選択肢として成長を遂げてきました。

最近では、空き家対策や古民家事業(yè)など、資金調(diào)達の観點から不動産証券化そのものがニュービジネスとして注目されてきています。不動産証券化が自己目的化しているということになるでしょう。

証券化が登場する前までは、不動産事業(yè)は専門業(yè)者が半ば獨占的に擔(dān)い手としてリスクを抱えながらリターンを得ていました。宅建の免許を持ち、不動産のすみずみまで詳しい専門家だけが取り扱う商品だったのです。

しかし、証券化の仕組みが出てきて、SPC（特別目的會社）や信託銀行、証券會社などのプレーヤーが関與して事業(yè)の役割分擔(dān)をすることで、不動産における所有と管理運営の分離が生まれました。

21世紀(jì)のビジネスに共通するのが、この企業(yè)活動における所有と経営の分離です。資産管理會社である持株會社と事業(yè)會社を分離するホールディングカンパニーの考え方にも似ています。不動産証券化においては、所有の主體から分かれて管理?運営する組織體を位置づけることで、リスクを分擔(dān)しリターンを分配することが可能になりました。

役割分擔(dān)が明確になれば、証券化業(yè)務(wù)における各種プレーヤーも參入意欲が高まります。參入障壁が低くなれば証券化市場は広がります。資金調(diào)達のため必要としていた企業(yè)が展開してきた不動産証券化は、活動そのものがひとつのビジネスとして大きくなろうとしているのです。