コラム vol.178
土地活用に必須なデータの読み解き方第4回 賃貸住宅経営で重要な空室率データの読み解き方
公開日：2017/01/26
6回にわたり、土地活用に必要なデータを取り上げ、事例などを交えながら、データの読み解き方、使い方、収集方法などを解説していく第4回目。今回は空室率についてです。
今回も取り上げるすべてのデータは、一般公開されている（インターネットがあれば誰でも入手できる）ものです。本コラムの中では、それらを分析してグラフや表にしていますが、読者の方も興味があればアクセスして、その元データを見ることができます。
全國の空室率
賃貸住宅経営を始めようとしている方や、すでに賃貸住宅を所有されているオーナー様は、空室狀況が気になることでしょう。
賃貸住宅の空室狀況については、総務省統(tǒng)計局が公表している「住宅?土地統(tǒng)計調(diào)査」でデータを入手することができます。この「住宅?土地統(tǒng)計調(diào)査」は、5年に一度、その年の10月1日時點の実態(tài)を調(diào)査し、公表しているもので、現(xiàn)在の最新調(diào)査は平成25年（2013年）のデータです。次回の調(diào)査は平成30年2018年となっています。
この中のデータで、空き家の住宅數(shù)と入居中の住宅數(shù)というものがあります。賃貸用の住宅のデータを見れば、賃貸住宅の空き家數(shù)（人の居住していない家?部屋）と居住中の賃貸住宅の數(shù)が分かります。これらのことから、おおよその空室率を算出することができます。
平成25年（2013年）のデータでは、賃貸住宅の空き家數(shù)429萬2000戸、居住中の數(shù)1851萬9100戸、これらを単純に足すと2281萬1100戸となります。（賃貸住宅の総數(shù)は、かなり古く賃貸の意思があるかどうかわかりにくいものや、自用の住宅を転勤などで一定期間だけ貸すなど、さまざまな要因から、その総數(shù)を把握することが難しいため、この2つの數(shù)字を合計と仮定します）
空き家數(shù)を単純に足した合計で割ると、18.8％となり、広くいわれている賃貸住宅の空室率約19％と合致します。
都道府県別空室率
今述べた數(shù)字は全國の數(shù)字ですが、これらの數(shù)字は県、市、區(qū)、町という単位でデータがありますので、それらを計算すれば、県、市、區(qū)、町単位でのおおよその空室率が算出できます。
図1：全國の賃貸住宅 空き家數(shù)データ
| 1998年 | 2003年 | 2008年 | 2013年 | |
|---|---|---|---|---|
| 賃貸住宅(空き家) | 3,519,700 | 3,675,100 | 4,126,800 | 4,292,000 |
| 賃貸住宅(居住中) | 16,729,900 | 17,165,800 | 17,769,600 | 18,519,100 |
| 賃貸住宅総數(shù) | 20,249,600 | 20,840,900 | 21,896,400 | 22,811,100 |
| 賃貸住宅の空室率 | 17.4％ | 17.6％ | 18.8％ | 18.8％ |
平成25年総務省統(tǒng)計局「住宅?土地統(tǒng)計調(diào)査」より作成
図2：2013年の賃貸住宅の空室率
| 空き家數(shù) | 居住中數(shù) | 合計 | 空室率 | |
|---|---|---|---|---|
| 北海道 | 224,300 | 945,900 | 1,170,200 | 19.2％ |
| 札幌市 | 104,400 | 401,600 | 506,000 | 20.6％ |
| 青森県 | 40,900 | 137,900 | 178,800 | 22.9％ |
| 巖手県 | 30,200 | 144,500 | 174,700 | 17.3％ |
| 宮城県 | 48,800 | 376,300 | 425,100 | 11.5％ |
| 仙臺市 | 33,500 | 258,600 | 292,100 | 11.5％ |
| 秋田県 | 20,500 | 81,500 | 102,000 | 20.1％ |
| 山形県 | 20,400 | 86,300 | 106,700 | 19.1％ |
| 福島県 | 35,900 | 222,000 | 257,900 | 13.9％ |
| 茨城県 | 104,100 | 287,800 | 391,900 | 26.6％ |
| 栃木県 | 76,000 | 200,500 | 276,500 | 27.5％ |
| 群馬県 | 74,700 | 203,000 | 277,700 | 26.9％ |
| 埼玉県 | 210,700 | 909,700 | 1,120,400 | 18.8％ |
| さいたま市 | 36,500 | 188,000 | 224,500 | 16.3％ |
| 千葉県 | 194,200 | 780,900 | 975,100 | 19.9％ |
| 千葉市 | 33,700 | 140,900 | 174,600 | 19.3％ |
| 東京都 | 598,400 | 3,100,300 | 3,698,700 | 16.2％ |
| 特別區(qū)部 | 425,300 | 2,283,600 | 2,708,900 | 15.7％ |
| 神奈川県 | 304,300 | 1,456,300 | 1,760,600 | 17.3％ |
| 橫浜市 | 112,300 | 598,500 | 710,800 | 15.8％ |
| 川崎市 | 59,800 | 327,200 | 387,000 | 15.5％ |
| 相模原市 | 23,600 | 111,800 | 135,400 | 17.4％ |
| 新潟県 | 51,100 | 194,800 | 245,900 | 20.8％ |
| 新潟市 | 22,000 | 101,900 | 123,900 | 17.8％ |
| 富山県 | 22,000 | 74,800 | 96,800 | 22.7％ |
| 石川県 | 35,900 | 123,400 | 159,300 | 22.5％ |
| 福井県 | 18,800 | 59,000 | 77,800 | 24.2％ |
| 山梨県 | 37,400 | 90,600 | 128,000 | 29.2％ |
| 長野県 | 64,800 | 203,800 | 268,600 | 24.1％ |
| 岐阜県 | 62,700 | 178,600 | 241,300 | 26.0％ |
| 靜岡県 | 137,200 | 420,200 | 557,400 | 24.6％ |
| 靜岡市 | 25,600 | 91,300 | 116,900 | 21.9％ |
| 浜松市 | 31,900 | 104,300 | 136,200 | 23.4％ |
| 愛知県 | 264,100 | 1,160,400 | 1,424,500 | 18.5％ |
| 名古屋市 | 115,800 | 554,200 | 670,000 | 17.3％ |
| 三重県 | 51,000 | 177,900 | 228,900 | 22.3％ |
| 滋賀県 | 31,300 | 131,200 | 162,500 | 19.3％ |
| 京都府 | 80,600 | 407,600 | 488,200 | 16.5％ |
| 京都市 | 58,900 | 301,200 | 360,100 | 16.4％ |
| 大阪府 | 418,700 | 1,654,700 | 2,073,400 | 20.2％ |
| 大阪市 | 189,800 | 728,000 | 917,800 | 20.7％ |
| 堺市 | 31,900 | 139,800 | 171,700 | 18.6％ |
| 兵庫県 | 172,700 | 767,200 | 939,900 | 18.4％ |
| 神戸市 | 58,700 | 272,500 | 331,200 | 17.7％ |
| 奈良県 | 35,100 | 127,500 | 162,600 | 21.6％ |
| 和歌山県 | 27,800 | 91,700 | 119,500 | 23.3％ |
| 鳥取県 | 13,200 | 60,800 | 74,000 | 17.8％ |
| 島根県 | 12,900 | 69,300 | 82,200 | 15.7％ |
| 岡山県 | 61,600 | 224,200 | 285,800 | 21.6％ |
| 岡山市 | 31,500 | 115,800 | 147,300 | 21.4％ |
| 広島県 | 105,100 | 413,100 | 518,200 | 20.3％ |
| 広島市 | 50,400 | 220,500 | 270,900 | 18.6％ |
| 山口県 | 43,700 | 185,000 | 228,700 | 19.1％ |
| 徳島県 | 23,300 | 80,000 | 103,300 | 22.6％ |
| 香川県 | 30,300 | 106,900 | 137,200 | 22.1％ |
| 愛媛県 | 50,300 | 185,400 | 235,700 | 21.3％ |
| 高知県 | 23,700 | 104,300 | 128,000 | 18.5％ |
| 福岡県 | 181,200 | 963,700 | 1,144,900 | 15.8％ |
| 北九州市 | 38,900 | 183,000 | 221,900 | 17.5％ |
| 福岡市 | 78,600 | 454,500 | 533,100 | 14.7％ |
| 佐賀県 | 17,200 | 84,500 | 101,700 | 16.9％ |
| 長崎県 | 42,700 | 187,400 | 230,100 | 18.6％ |
| 熊本県 | 47,700 | 237,500 | 285,200 | 16.7％ |
| 熊本市 | 30,300 | 145,200 | 175,500 | 17.3％ |
| 大分県 | 38,800 | 168,900 | 207,700 | 18.7％ |
| 宮崎県 | 27,500 | 144,700 | 172,200 | 16.0％ |
| 鹿児島県 | 44,300 | 239,600 | 283,900 | 15.6％ |
| 沖縄県 | 33,900 | 267,500 | 301,400 | 11.2％ |
平成25年総務省「住宅?土地統(tǒng)計調(diào)査」より作成
県別にみると、賃貸住宅の空室率が最も低いのが沖縄県で11.2％、最も高い県は山梨県で29.2％となっています。主要都市では、東京10.2％、神奈川が17.3％、愛知18.5％、大阪20.2％、福岡15.8％となっています。
ときおりメディア等の報道では、調(diào)査會社の算出データで、「賃貸住宅の空室率が大都市でも30％近い」という記事を見かけますが、それとは大きくかけ離れているようです。
この「30％」という途方もない數(shù)字には、あまり過剰な反応はしない方がいいと思います。
本サイトのコラム コラム vol.181でも、このことは書きましたが、算出の方法が異なっているためで、違いについてはそちらを參考にしていただきたいと思います。
全國平均の18.8％という數(shù)字にも、例えば建て替え予定や大きなリフォーム予定をしてる場合など、入居者の募集をしていない物件も空室率に入っていますし、あるいは、築年數(shù)が50年を超えるようなかなり古い物件も入っています。
こうした物件の空室數(shù)を除くと、大都市部ではもっと低いと予想されています。
空室に関するデータは、今後の賃貸需要を予測することや、現(xiàn)在の賃貸住宅の需給関係を知る上で重要な指標となります。データを正確に読み解くことが求められます。
