コラム vol.153
毎年150萬円の所得稅等を節(jié)稅しながら相続対策
第5回 不動産管理會社を使って所得稅と相続稅のダブル節(jié)稅対策
公開日：2016/09/30
このコラムを読まれているのは不動産オーナーの方が多いと思いますが、収益物件を保有していると「所得稅が高い」と感じたことはありませんか？
そこで、「不動産管理會社」を使って所得稅を節(jié)稅しながら相続稅を軽減する方法を紹介します。
「不動産管理會社」とは自分の所有している?yún)б嫖锛蚬芾恧工霑绀扦埂Ｋ枚悿侠圻M稅率なので、一人で家賃収入を得ていると稅負擔(dān)が重くなります。そこで収益物件（建物）を法人に移し、その法人から家族みんなに給料（役員報酬）を支払えば、稅負擔(dān)は軽減されるという內(nèi)容です。
「一人で背負っているお神輿も家族みんなで背負えば軽くなる」というイメージです。
論より証拠、ご自身で法人である「不動産管理會社」を設(shè)立された方の実例を見てみましょう。
相談経緯
田中実様（仮名?72歳）は不動産収入と年金収入に対し、毎年622萬円の所得稅と住民稅を払っていました。借り入れの返済もあり、こんなに稅金を取られてはお金が殘らないと日々感じていたところ、私の「不動産管理會社」に関するセミナーを受講され、シミュレーションのご依頼がありました。
提案內(nèi)容
まず、実様のご子息に法人を設(shè)立していただき、その法人に実様の保有している?yún)б嫖锛我护膜驂訁sします。
その後、その法人から実さんの家族に対し役員報酬を支払わせることで所得を分散すると毎年どの程度節(jié)稅効果があるのかシミュレーションしました。
田中実様（仮名）法人設(shè)立提案
【現(xiàn)狀】田中実様 個人
| 不動産所得 | 1,859萬円 | 家賃収入 | 3,314萬円 |
|---|---|---|---|
| 年金所得 | 63萬円 | 年金収入 | 183萬円 |
| 合計所得金額 | 1,922萬円 | ||
| 所得控除 | 139萬円 | ||
| 課稅される金額 | 1,783萬円 | ||
| 所得稅 | 444萬円 | ||
| 住民稅 | 178萬円 | ||
| 合計負擔(dān)額 | 622萬円 | ||
法人設(shè)立
- （1）相続人が出資した法人を設(shè)立
- （2）法人に「▲▲薬局の建物」を売卻（売買金額は730萬円?未償卻殘高）
- （3）法人から役員全員（田中実様とその家族）に給料を支払う
【法人設(shè)立後】田中実様 個人
| 不動産所得 | 1,438萬円 | 家賃収入 | 2,793萬円 |
|---|---|---|---|
| 年金所得 | 63萬円 | 年金収入 | 183萬円 |
| 合計所得金額 | 1,501萬円 | ||
| 所得控除 | 139萬円 | ||
| 課稅される金額 | 1,362萬円 | ||
| 所得稅 | 302萬円 | ||
| 住民稅 | 136萬円 | ||
| 合計負擔(dān)額 | 438萬円 | ||
上記のとおり、法人設(shè)立により田中実様としては所得稅と住民稅が年間184萬円程度の減額ができます。別途法人稅が発生しますが年間30萬円程度なので年間150萬円は節(jié)稅可能です。また、法人設(shè)立の効果は所得稅等の節(jié)稅だけではありません。
仮に1億円の賃貸住宅を建築した場合、節(jié)稅効果が3,700萬円以上あることが判りました。
言い換えると田中様にとっては1億円の投資ではなく実質(zhì)6,300萬円の投資と言えます。
法人設(shè)立によるその他の効果
- ?田中実様の家賃収入による財産の蓄積を防止することができます。
- ?法人に売卻した収益物件の売卻代金（未収債権）を相続人に一斉に贈與できます。
- ?相続人に役員報酬を支払うことで將來の相続に備え納稅資金を確保できます。
- ?相続の際、相続人に死亡退職金を非課稅で支払うことができ、その退職金は全額法人の経費になります。
法人設(shè)立には以上のようなメリットもありますが、以下のデメリットもあります。
法人設(shè)立によるデメリット
- ?法人の設(shè)立時に30萬円ほどかかります。
- ?法人に不動産を売卻する際一時的に40萬円の不動産取得稅等が発生します。
- ?稅理士報酬としてランニングコストが年間30萬円程度発生します。
まとめ
法人設(shè)立をするかどうかは、デメリットを上回るメリットがあるか否かで判斷されれば良いと思います。初期投資に70萬円とランニングコストが30萬円ほどかかりますが、年間150萬円節(jié)稅できれば十分メリットがあるでしょう。
※上記シミュレーションは法人設(shè)立による効果についてどの程度効果があるかを概算で計算した參考資料です。
結(jié)論
法人設(shè)立時に70萬円、稅理士報酬に年間30萬円かかったとしても毎年150萬円以上の節(jié)稅効果があることが分かり、提案した日に早速、法人設(shè)立登記のため司法書士を紹介することとなりました。
法人設(shè)立には単に所得稅を軽減する以外に相続稅の対策として以下のような効果もあります。
相続対策の効果
- ?収益物件の所有権が法人に移るため、家賃収入による財産の蓄積を防止できる。
- ?分割しづらい建物を法人に売卻し、その代わりに売卻代金（未収入金でも可）が入ってくるため、生前分割が可能になる。
- ?相続稅の納稅資金を相続人に役員報酬として生前移転できる。
- ?相続の際、退職金を非課稅（500萬円×相続人の數(shù)）で法人から支払わせることができる。
どの程度所得稅や相続稅が減額できるかは千差萬別ですので、実務(wù)的には上記のような綿密なシミュレーションを行い、明らかなメリットがありそうなら「不動産管理會社」を設(shè)立します。
私は過去數(shù)十件、実際にメリットが大きいと判斷して「不動産管理會社」の設(shè)立をサポートしてきましたが、異口同音に「もっと早くしておけば良かった」とおっしゃいます。あなたもまだ法人をお持ちでないなら検討の余地があるかもしれません。
