知っておきたい夫婦で借りる
住宅ローンの注意點(diǎn)

機(jī)能的かつ洗練されたデザインで、環(huán)境にも配慮し、テレワークにも対応したスペースを確保して、長(zhǎng)期的にもメンテナンス費(fèi)用が抑えられる家。できる限りの要望を取り入れた家の購(gòu)入を?qū)g現(xiàn)するために夫婦の収入で住宅ローンを組むと、単獨(dú)で住宅ローンを組むよりも予算を増やせます。ただし、夫婦の収入で組む住宅ローンにはいくつかの種類があり、その種類によって稅金や萬(wàn)が一の場(chǎng)合の対応が異なります。これらをしっかり理解するために、今回は夫婦で借りる住宅ローンの注意點(diǎn)に注目し、解説します。

共働き夫婦の住宅ローンの3つの種類と特徴

ペアローン

夫婦それぞれが住宅ローンを組む方法がペアローンです。ペアローンはローンA、ローンBと2つに分けて夫婦それぞれが債務(wù)者となり、お互いが相手の連帯保証人になります。また、2人とも住宅ローン控除が受けられます。契約が2つになるので、夫婦がそれぞれ団體信用生命保険に加入することができます。夫婦のどちらかが死亡または高度障害狀態(tài)になった場(chǎng)合、死亡または高度障害狀態(tài)となった方の契約について団體信用生命保険がおり、片方の住宅ローンが消滅します。また、ペアローンは必ずしも金利タイプ、返済方法、返済期間を同じにする必要はありません。例えば、片方が固定金利、35年間のボーナス時(shí)返済ありの契約、もう一方が変動(dòng)金利、10年間のボーナス時(shí)返済なしの契約となれば、金利変動(dòng)リスクを分散し、片方の返済期間を短くすることで完済後に住宅ローン返済に充てていたお金を貯蓄にまわすこともできます。ただし、契約が2つになるため、諸費(fèi)用（印紙代や事務(wù)手?jǐn)?shù)料、登記費(fèi)用）がそれぞれの契約に必要となります。

連帯保証

夫か妻のどちらかが主債務(wù)者となる場(chǎng)合、もう片方は連帯保証人となり、主債務(wù)者の返済不能時(shí)に連帯保証人は返済義務(wù)を負(fù)います。契約は1つのため、諸費(fèi)用は債務(wù)者の分のみです。債務(wù)者は1人であるため、住宅ローン控除も団體信用生命保険も受けられるのは債務(wù)者のみとなります。つまり、2人の収入を足して借り入れしますが、借り入れするのは主債務(wù)者のみとなります。返済の義務(wù)を負(fù)う主債務(wù)者の収入だけだと、希望する借入額に屆かない場(chǎng)合に配偶者の収入を合算して借入金額を増やすことができる仕組みです。

連帯債務(wù)

夫か妻のどちらかが主債務(wù)者、もう片方は連帯債務(wù)者となり、夫婦ともに平等に返済義務(wù)を負(fù)います。2人で返済はしますが、契約は1つのため、諸費(fèi)用は債務(wù)者の分のみです。住宅ローン控除はそれぞれ受けられます。団體信用生命保険については、主債務(wù)者のみ加入できる金融機(jī)関が多いですが、連帯債務(wù)者も含めて適用できる夫婦連生団信もあります。夫婦連生団信はどちらか一方が死亡すると保険金でローンが全額完済されます。ただし、フラット35のデュエット（ペア連生団信）や一部の民間金融機(jī)関のみの取り扱いとなっており、選択肢が限られます。また、この夫婦連生団信に加入する場(chǎng)合、金利が上乗せされます。フラット35のデュエット（ペア連生団信）の場(chǎng)合、0.18%の金利の上乗せとなります。

※上記の表は便宜上、夫が主となり借りる場(chǎng)合を想定して作成していますが、妻が主となって借りる場(chǎng)合は夫と妻を置き換えて読み取りください。

注意點(diǎn)

ここまで3つの夫婦で借りる住宅ローンの説明をしましたが、ご自身に合う住宅ローンを選ぶためにはどのような判斷基準(zhǔn)で住宅ローンの種類を見極める必要があるのでしょうか。注目すべき1つのポイントはお金がかかることになる點(diǎn)を洗い出すことです。それでは、費(fèi)用負(fù)擔(dān)部分に注目し、注意點(diǎn)を整理します。

1）複數(shù)契約のための支出

住宅購(gòu)入や住宅ローン契約に伴う諸費(fèi)用は契約が2つになると印紙代や事務(wù)手?jǐn)?shù)料、登記費(fèi)用など契約の數(shù)だけ必要になるものがあります。ただし、金融機(jī)関によって、印紙代が不要であったり、手?jǐn)?shù)料の名稱が異なったりするため、必ず確認(rèn)するようにしましょう。

2）返済の持続性

ペアローンは夫婦で借りるからこそ多額の住宅ローンを組むことができます。共働きを根拠に多く借り入れ過ぎることはリスクが高いです。特に長(zhǎng)い返済期間で住宅ローンを組む場(chǎng)合、完済時(shí)期まで夫婦共働きであることが前提となりますが、子どもが生まれたら仕事を辭める、失業(yè)や退職の可能性もあり、どちらかの収入が減ったりゼロとなったりすれば、貯蓄が十分でない限り、家計(jì)の破綻を招いてしまいます。その可能性は低いかもしれませんが、どちらか単獨(dú)で住宅ローンを組むよりも夫婦ともにリスクがあるということになります。働き方、住宅に関する考え方、子どものことなどを、家を購(gòu)入する前に、中?長(zhǎng)期視點(diǎn)でライフプランを考えることが重要となります。

3）離婚

離婚時(shí)の対処は、手元にお金がある場(chǎng)合にはそのお金で清算すると整理しやすいのですが、そもそも手元にお金がないため住宅ローンを組んでいることが多く、まとまった貯蓄がない場(chǎng)合が多いと考えられます。そのため、どちらか一方が債務(wù)を引き受けるか、売卻するかのどちらかが主な対処となります。どちらか一方が債務(wù)を引き受ける場(chǎng)合、返済能力のあるなしにかかわらず、夫婦のどちらか片方が返済を続けなければなりません。返済を拒否した場(chǎng)合、連帯保証人が代わりに返済しなければなりません。また、夫婦の同意のもとで家を売卻する場(chǎng)合、売卻した金額で住宅ローンの殘債を完済できるのかということがあります。殘債以上で売卻できれば、もともとの持ち分比率に基づいて夫婦で分ければよいのですが、完済できなければ住宅ローン返済を継続する必要が出てきます。お互いの連帯保証人になるということは、このようなリスクを抱えているということを頭に入れておく必要があります。

4）萬(wàn)が一のことが起きた場(chǎng)合

住宅ローンの契約者が死亡したなどの場(chǎng)合、団體信用生命保険が適用され、保険金によって住宅ローンの殘債が完済されます。夫または妻が単獨(dú)で契約した住宅ローンは契約者の死亡によっては消滅し、家は殘ります。ペアローンの場(chǎng)合は、それぞれが主債務(wù)者であるため、どちらか亡くなった方の住宅ローンはなくなるのですが、殘された方の住宅ローンは返済していくことになります。契約者の死亡によって全額が償還される?yún)g獨(dú)の住宅ローンとは異なるものですので、注意が必要です。家族に不幸が起こると今まで當(dāng)たり前にできていた生活のバランスが崩れます。働き方も変えなければならないし、子どもがいる家庭では子どものケアも必要になります。どちらかが亡くなる場(chǎng)合も想定して、それぞれの返済負(fù)擔(dān)の割合を十分に吟味して、家計(jì)を圧迫しないように配慮しましょう。

夫婦連生団信には落とし穴？！

ここまで見てくると、萬(wàn)が一のことが起きた場(chǎng)合、主債務(wù)者と連帯債務(wù)者で住宅ローンを組んで夫婦連生団信を加入していれば、持ち分に関係なく、すべての住宅ローンの殘債が0円になるので、この點(diǎn)をメリットと感じて、夫婦連生団信を選択すると良いのではないかとの考えに至るかもしれません。しかし、前述の通り金利の上乗せのデメリットに加えて、注意しなければならない點(diǎn)がもう1點(diǎn)あります。死亡した方の住宅ローンが0円になることは自分の住宅ローンが消滅するので問題はありませんが、殘された方の住宅ローンが0円になることは自分で払うべきである住宅ローンの支払義務(wù)が免除されることになります。これが所得とみなされ、課稅に影響が出ることに注意しなければならないのです。具體的な數(shù)字に當(dāng)てはめて、夫婦連生団信の加入について詳しく見ていきましょう。

夫婦連生団信の具體例

仮に夫800萬(wàn)円、妻500萬(wàn)円の年収で、4,700萬(wàn)円の住宅ローンを組んで、夫3,000萬(wàn)円と妻1,700萬(wàn)円の夫婦連生団信に入ったとします。夫婦連生団信はフラット35のデュエットを想定し、金利0.18%が上乗せされたとします。そもそも0.18％金利が上がるということは変動(dòng)金利を0.475%とした場(chǎng)合、0.18%を足すと0.655%になります。では、その返済額の差はいくらになるかというと、月に直すと3,765円、年間45,180円、35年間分となった場(chǎng)合158萬(wàn)1,300円になります（表1參照）。つまり、この金額が夫妻のどちらか片方が亡くなった場(chǎng)合の保険の金額といえます。保険料の支払いの観點(diǎn)から考えると、団體信用生命保険ではなく、他の民間の保険で補(bǔ)う場(chǎng)合、月額の保険料支払いが3,765円で同じ保障が得られれば同等となり、低い保障額となれば、夫婦連生団信の方がお得と考えればよいことになります。

表1：4,700萬(wàn)円の住宅ローン返済額

では、夫婦連生団信が民間の保険料よりも支払額が割安だったとして、果たして、本當(dāng)に夫婦連生団信でいいのでしょうか。この観點(diǎn)から次に保険金が支払われる時(shí)のこと、つまり、夫婦連生団信は保険の受け取り時(shí)を考えます。例えば、家の購(gòu)入直後に、夫が死亡したとします。夫が契約している3,000萬(wàn)円の住宅ローンは生命保険として金融機(jī)関が受け取り、殘債が0円になりますので稅金はかかりません。一方、妻は死亡していないにもかかわらず、住宅ローンの殘債が0円になります。これは、妻に1,700萬(wàn)円分の利益があったとみなされるのです。この利益は一時(shí)所得として扱われ、給與所得に一時(shí)所得が合算されて所得稅が課稅されます。所得稅率は超過累進(jìn)稅率ですから、所得が高くなると稅率も上がってしまうため問題になります。もしその年の妻の年収が500萬(wàn)円だとした場(chǎng)合、課稅所得231萬(wàn)円となります^※1。1,700萬(wàn)円の一時(shí)所得の分の課稅所得は経費(fèi)を0円とした場(chǎng)合、一時(shí)所得の稅金計(jì)算式^※2に當(dāng)てはめると、課稅所得が825萬(wàn)円となり、所得稅が約195萬(wàn)円^※3となります。翌年の6月以降に課稅される住民稅も高くなりますので、想定外の稅金となるのです。

• ※1所得稅控除額は次の通りとします。
  基礎(chǔ)控除：48萬(wàn)円、給與所得控除：144萬(wàn)円、社會(huì)保険料控除：77萬(wàn)円の計(jì)269萬(wàn)円
  課稅所得額は500萬(wàn)円－269萬(wàn)円＝231萬(wàn)円
• ※2一時(shí)所得課稅金額の計(jì)算式「一時(shí)所得の金額－経費(fèi)－特別控除額（最高50萬(wàn)円）×1/2」
  一時(shí)所得の金額：1,700萬(wàn)円、経費(fèi)：0円
  （1,700萬(wàn)円－0円－50萬(wàn)円）×1/2＝825萬(wàn)円

出典：一時(shí)所得（國(guó)稅庁）

※3所得稅の計(jì)算式「総所得金額×稅率－控除額＝所得稅の金額」
総所得金額：231萬(wàn)円＋825萬(wàn)円＝1,056萬(wàn)円、総所得金額に応じた稅率：33%、控除額：153萬(wàn)6,000円
（1,056萬(wàn)円×33%）－153萬(wàn)6,000円＝194萬(wàn)8,800円

出典：所得稅の稅率（國(guó)稅庁）

図1：夫婦連生団信の課稅のイメージ

つまり、夫婦連生団信は、稅金の面から考えると、手元にお金がないのに払うべき高額の稅金が発生するという場(chǎng)合があることに注意しなければならないのです。今回のケースでは將來(lái)返済する分であった住宅ローン1,700萬(wàn)円に保険金が充てられることによって、一括で所得があったとみなされ、所得稅が約195萬(wàn)円となりました。妻に萬(wàn)が一のことが起きた場(chǎng)合はより高額の稅金の支払いが発生します。では、どのように対策をしたらよいのでしょうか。ここで民間の保険の話に戻ります。民間の保険であれば、自分が保険金をもらう時(shí)に所得稅とはならず相続稅がかかります。ただし、配偶者に萬(wàn)が一のこと起きた場(chǎng)合でも他に資産を持っていない場(chǎng)合、1億6,000萬(wàn)円までは相続稅はかかりません。そのため、民間の保険での対策は必須ともいえるでしょう。夫婦で住宅ローンを組みたい場(chǎng)合は、ここまでの対策を視野に入れる必要があるのです。

まとめ

共働き夫婦の増加により、夫婦で借りる住宅ローンを検討する方は増えています。表面的な損得ではなく、個(gè)々の事情を鑑み、どのような住宅ローンの組み方が自分の家庭には向いているのかを真剣に向き合う必要があるのが、夫婦で借りる住宅ローンです。夫婦で住宅ローンを組んで家を買うとは、夢(mèng)のような楽しいことばかりではなく、お互いに保証人になったり、連帯債務(wù)者になったりする意味を考え、きちんと將來(lái)起こり得るリスクを把握し、不安を取り除いて家の購(gòu)入に臨むことが重要となります。