高齢のため営農できなくなり、後継者もなく、故障等による生産緑地の解除を申請して認められたとき、その土地の一部または他の土地を譲渡して、生産緑地解除地で特定の事業(yè)用資産の買い換え特例を活用して有効活用をする方法もあります。

営農継続ができない場合、生産緑地解除して有効活用を検討する

高齢や病気などで営農できなくなり、後継者もいないため、生産緑地の営農ができなくなった場合、故障等による生産緑地の解除申請をして認められることがあります。生産緑地を解除されると、翌年から固定資産稅が大幅に増額されるので、売卻あるいは有効活用を考えざるを得ません。

大幅に増える固定資産稅の引き下げと有効活用による安定収入確保のたに、有効活用に向いた土地を駐車場や商業(yè)施設用地として賃貸することも考えられます。場合にはよっては賃貸住宅を建てて、相続稅額引き下げ対策とともに収入確保したいということもあるでしょう。賃貸住宅経営の場合には入居率や家賃相場の動向を考えると、でできれば必要資金の半分程度は自己資金を用意したいものです。

全額自己資金で賃貸住宅を建てて、有効活用と稅対策ができれば言う事はありませんが、なかなかそうはいきません。全額借入金で建設資金を賄うこともお勧めできません。そこで、生産緑地を解除した土地の一部を譲渡して、その資金で有効活用に向いた土地に賃貸住宅を建てる方法を検討します。「土地を譲渡すると譲渡所得稅がかかるのではないか？」という聲が聞こえてきそうですが、「特定の事業(yè)用資産の買換え特例」を活用すればいいのです。

特定の事業(yè)用資産の買換え特例で稅金は5分の1

図1の計算例は、もともと生産緑地だった農地を解除された後売卻し、別の有効活用に向いた土地にその売卻資金で賃貸住宅を建て、「特定の事業(yè)用資産の買換え特例」の適用を受けた場合の稅金の計算です。特例を受けると所得稅?住民稅の合計は1,800萬円になりますが、この特例を受けると所得稅?住民稅の合計が360萬円となり、本來払わなければならない稅額の5分の1になります。この特例は7號買い換えといい、平成32年12月31日までに所有期間が10年以上の事業(yè)用の土地や建物を譲渡して、事業(yè)用の土地や建物に買い換えることで適用を受けることができます。

図1　特定の事業(yè)用資産の買い換え特例

家庭用菜園は事業(yè)用資産にならない

農地を譲渡し、賃貸住宅を取得して「特定の事業(yè)用資産の買換え特例」の適用を受けるには、農地が事業(yè)用であるかどうかが問題になります。いわゆる家庭菜園のように農協(xié)やスーパーなどに出荷せず自分たちが食べる野菜を作っているような場合には、その農地は事業(yè)用とは認められません。しかし、田で米を作っている場合には、自分たちが食べるだけ作っているといっても、耕作面積がそれなりに広いこともあり、通常は事業(yè)として認められていることが多いようです。

事業(yè)廃止後の譲渡は適用対象外

「特定の事業(yè)用資産の買換え特例」は、事業(yè)の用に供している資産を譲渡した場合に適用されます。したがって、事業(yè)を廃止した後の農地の場合には、農業(yè)をやめてから土地を売っても適用対象となりません。例えば、酒屋さんやお風呂屋さんの場合を考えるとわかりやすいのですが、これらの商売を廃業(yè)した後に、その商売に利用していた土地や建物を譲渡しても適用されないわけです。もっとも、現(xiàn)に営業(yè)していなくとも事業(yè)をやめた後、速やかに譲渡したような場合には適用されます。
田でお米を作っている場合には、秋に刈りとりをした後、翌年までは通常そのまま置いておきます。翌年、に再度耕作する予定であれば當然廃業(yè)していないわけで、その狀態(tài)で土地を譲渡することもありえます。そのときには、「特定の事業(yè)用資産の買換え特例」の適用対象になります。このあたりのところは十分注意してください。なお、生産緑地を解除したからといって、農業(yè)を廃業(yè)したことにはなりません。農業(yè)を行っているかどうかが重要なのです。

農地以外で事業(yè)用資産の買換え適用対象にならない場合

次のような場合には譲渡する資産が事業(yè)用とならないため、「特定の事業(yè)用資産の買換え特例」の適用を受けることはできません。

1. （1）土地を一時的に賃貸している場合
2. （2）受けとっている地代より払っている固定資産稅の方が多い場合（ただし、事情によって認められる場合もある）
3. （3）土地所有者がその人の経営するあるいは親族などが経営する同族會社に土地や建物を賃貸しているが、その支払いの事実が明確でない場合
4. （4）事業(yè)を廃止して相當な期間を経過した後に資産を売卻した場合
5. （5）例えば、醫(yī)師であった方が亡くなり、その病院を廃業(yè)して譲渡したような場合
6. （6）過去に賃貸していたが、申告をしていなかった場合（遡って過去の申告をすれば認められる場合もある）

図2　生産緑地が事業(yè)用資産になる條件

その他、生産緑地の有効活用による稅務上のメリットは、土地一部売卻資金で生産緑地解除地の有効活用（事業(yè)資産の買い換え活用）、農業(yè)倉庫を建てても買い換えが適用されるなど多くのケースがありますので、専門家に相談することをお勧めします。