建替組合インタビュー

●事業の概要

所在地

東京都文京區千石

建替え前敷地面積

2,026.19m²

築年數

築64年（建替え決議時、1955年築）

事業手法

「マンション建替え円滑化法」に準ずる。

●住戸內の様子

リビング

キッチン?浴室

引渡し會當日に理事の皆様に丸山町南住宅建替えについての振り返りをお聞きした。

●印象に殘っていること、重要だと感じたこと

検討委員會の立ち上げ當初意見をまとめるうえで苦労したこと、印象に殘っていることを教えてください。

理事S様：やはり、しっかりと皆様の事情や想いに耳を傾けることが大事だなあと思ったのが印象に殘っていますね。
検討委員會の立ち上げについては、當時、輪番制で管理組合の理事長をしていたのですが、「築年數の経過、水道管をはじめ設備の老朽化、耐久性」が問題化していたので、建替えを検討してはどうかという意見を出しました。
最初は、建替えを望む聲と大規模改修で対応しようという聲とがありました。
改修を望む聲の背景にあった事情は、高齢の方が多かったことです。建替えとなると自己負擔が発生するために、老後のためにとっておいた資金から捻出しないといけなくなります。これはそれぞれの家庭にとっては大きな問題です。
また、想いの面では建物や風景への愛著から建替えに積極的になれないという方もいらっしゃいました。特に丸山町南住宅には広い庭があり、春には桜が咲き、夏の風が蘇鉄をゆらす、秋には柿がなるといった四季を感じられる庭に愛著をお持ちの方がたくさんいらっしゃいました。
こうした事情や想いをしっかりと理解したうえで、真摯に話し合いを重ねたこと、また負擔の軽減や風情?風景の殘し方に盡力してくれたダイワハウスさんや事業コンサルタントの力もあり、みんなが納得して建替え事業を推進できました。

理事長H様：「みんなの力が必要」ということですね。當初からそうではないかと思っていましたし、実際に事業を進めるなかで折に觸れてその重要性を実感しました。
私たちの場合は32世帯の方がいらっしゃいましたが、當然32世帯分の様々な事情があります。

その中で、一部の人の負擔が大きくなったり、反対意見を多數決で押し切ったり、となってしまっては理解を得られませんし、當然事業もうまく進みません。
何かを決める際にも、権利者全員が協力し、力を合わせて事業を進めていくという考えを第一に事業を進めました。
建替え事業の一番重要な部分だと思います。

理事の役割として事業を進めるうえで心がけたことを教えてください。

理事長H様：皆様の協力を得る、みんなの力をあわせるうえで、心がけたのは情報共有です。
理事會のメンバーには早い段階で様々な情報が入ります。
でも他の住民の方々には、私たち理事會から情報を共有しなくてはいけない。
情報が不足してしまうと、せっかく會議に出ても取り殘されている感じになりますし、積極的に検討に加わるのが難しくなるからです。
そこで、事業コンサルタントとダイワハウスさんに依頼して「建替えニュース」を発行してもらい、皆様にきちんと情報が屆くようにしてもらいました。
事業コンサルタント選定時から引渡しまで45回も発行したのですが、この「建替えニュース」による情報共有は事業進行上、とても大きな力になりました。

大和ハウス工業：私たちは運営のサポートはできますが、建替え事業を進めるためには住民の皆様のなかから旗振り役となっていただける方がいないと成立しません。理事の皆様には大変苦労もあったと思いますが、おかげさまで皆様に満足いただける事業にすることができました。本當にありがとうございます。

幅広い年代の方がいる中で、 理事會として配慮したこと、工夫したこと、気を付けたことを教えてください。

理事長H様：建替え事業は綿密な打ち合わせが必要です。高齢の方も多く、また、権利者のなかには、居住せずに賃貸に出していたケースも少なからずありました。そのため、會議のために遠方から駆け付けるなど、體調面を含め大変なこともありました。
また、集會室もなかったので、駅から近いダイワハウスさんの広い會議室で會合が出來たことは、皆様の出席を促すには良かったと思っています。

理事長H様：皆さんで活発に意見が交わされたことで、良い會議を重ねていくことができました。

理事F様：大変なことも多かったですが、長い事業期間の中で起こる様々な出來事をいい方向につなげていけたのも、みんなで協力し合えたからだなと思います。新型コロナウイルス感染癥が発生した時も、オンラインでの理事會に切り替えたことで、かえって皆様が出席しやすくなったりしました。

理事O様：オンライン會議やオンライン説明會は本當によかった。住民も參加しやすいし、パートナーの會社さんにとっても合理的に物事を進められると思う。今後、オンライン會議が當たり前になれば、建替え事業の労力も劇的に減らせるのではないでしょうか。

理事F様：やっぱり熱意ですよね。みんなの熱意があったからこそ、いろんな困難も苦労も、いい方向につなげられました。そしてそれはやはり、最初に理事長たちが誰一人取り殘すことなく、みんなで力を合わせたいと考えてくれたからだと思います。

大和ハウス工業：オンライン會議での事業進行は私たちもはじめての経験でした。今後もより多くの住民の方が參加しやすい、かつ、様々な年代の方に配慮した事業の進め方を検討してまいります。

●所有権と借地権の混在したハードルの高いチャレンジ

借地権と所有権が混在していたことで苦労したことを教えてください。

理事長H様：やはり借地権と所有権では、それぞれ権利の大きさが異なります。この権利の違いをそれぞれが認識できるようにするのは、専門的な知識が必要なこともあり苦労しました。
ただ、建替えの検討以前にも借地権付き分譲か土地付き分譲かということが問題化したことがあったため、理解のための下地となる知識がある人も多く、その點は助かりました。

●ダイワハウスについて

ダイワハウスを參加組合員に選んだ決め手を教えてください。

理事S様：個人的には、擔當の方の知識量と対応の親身さです。
何社かにお聲がけをしてプレゼンテーションしていただいたのですが、ダイワハウスの擔當者さんは、私たちにあわせた目線で提案をしてくれました。
質問が出た際も、會社のアピールではなく、住民にとってどうなのかという視點で、丁寧に話しをしてくれました。そこが決め手でした。
実際に、事業進行中も、きめ細やかな対応をずっと続けていただいて本當に助かりました。

理事F様：建物の提案も魅力的でした。ほかの會社と比較して、ダイワハウスさんの提案は従來の建物の良さを殘した建物計畫だったので、その方がいいなと感じました。私たちの建物への愛著を大切にしてくれる會社だと思えてうれしかったです。

理事S様：提案內容を聞いて、私たちのニーズをきちんと理解してくれていると感じました。豪華さや派手さよりも、敷地をどう有効活用するか、実際の生活の中で利便性が高いかということを軸に提案してもらえたのがよかったです。

理事O様：やっぱり、私たちへの心遣いを感じられたことですね。周辺の建物の調和や風通しなど、実際の暮らしのことを、私たちに寄り添ってしっかり考えてくれていました。

事業のサポートについてはいかがでしたか？

理事O様：ダイワハウスさんと事業コンサルタント、それぞれ役割分擔しながら、しっかり連攜を取れていたので頼もしかったです。

理事F様：事業コンサルタントが私たちをうまくリードしてくれていたので、その事業コンサルタントとうまくやっていただける會社がいいなと思っていたら、その通りになりましたね。
また、事業コンサルタント主催でダイワハウスさんの方も同席して、実際に現地に住んでいる人を集めて頻繁に會合を開いてくれたのも良かったです。一対一だと緊張しますが、普段から付き合いのある住民の方々と一緒に參加して質問や意見交換ができたので、お茶會のように雑談を交えながらざっくばらんに意見を出し合うことができました。

●仮住まいについて

建替え中の仮住まい期間について教えてください。

理事S様：まず、引越し費用?仮住まい費用を事業費に見込んでくれたのが助かりました。ダイワハウスさんとしても初めての取り組みとして事業計畫に組み込んでいただいたと聞いています。
高齢者が多く引越しも大変、文京區內の高い賃貸費用などもきちんと想定してもらえて助かりました。

理事F様：仮住まいは、住まいも環境もとてもいいところで居心地よく暮らせました。住む環境が変わるという貴重な経験も事業があったおかげです。戻ったら分譲住戸を購入された方々と新しく知り合うこともできるのも楽しみにしています。

やってよかったこと。こうしておけばよかったことがあれば教えてください。

理事長H様：引越し費用の負擔と「建替えニュース」の発行は本當にやって良かったなと実感しています。
一方で、內覧の際はどうしても自分の住まいばかり気にかけてしまうのですが、共用部を確認することにももう少し時間をとれば良かったなと思っています。

理事長H様：お任せしていた中でも、気になることを伝えると丁寧に対応してもらえましたね。エントランスのスロープで、車いすに乗ったままカーブを曲がることができるか不安に思いお伝えしたところ、施工會社の現場監督の方が重く受け止めてくださり、なんと実際に車いすをレンタルしてきて、検証したうえで、スロープを調整していただきました。施工現場を擔う方までも住まう側の視點をしっかり持って対応していただけたと思います。

大和ハウス工業：施工會社には私たちからも皆様の意向を踏まえて、たくさんのお願いごとを折に觸れてしていました。大変かなと思うお願いも、快諾して、前向きに取り組んでいただけたので私たちも助かっていました。先日、施工會社の擔當者様とお會いした際、「本當にいい建物ができて良かった」とすごく喜んでおられました。

●建替えを検討している皆様へのメッセージ

今後建替えを検討している人、現在推進している人へのメッセージをお願いします。

理事長H様：建替えは規模の大きい工事であり、解體含めて工期も長いので、近隣の方々とのコミュニケーションも重要です。円滑な事業推進のために、日ごろから色々なネットワークを活用した近隣との良好な関係作りをしておくことおすすめします。

理事S様：いいコンサルタント會社、いいデベロッパー、いい施工會社を選ぶこと。建替え事業において住民は初心者です。どう進めていいのか、何を大事にすべきか、わからないことだらけです。住民みんなの事情に寄り添うノウハウ、そして不安や不満にきちんと向き合ってくれる誠実さを持った會社＝パートナーを選べるかどうかが成功のカギになります。

理事F様：最初に聲を上げて旗振りをしてくれる人がいたのが良かったなと思います。みんな分からない中で建替えの検討を提案するのは、とても勇気が必要だったと思います。その方の一聲のおかげで、いまこうして満足できていることに、本當に感謝しています。

理事S様：本當にいいマンションが出來上がりました。特に満足しているのが、エントランス脇の石垣。美しく石が積まれていて、前を通りかかるたびに「いいマンションに住んでいるなあ」と誇らしくなります。

理事O様：文京區で低層という贅沢なマンション。すごいことだと思っています。全國ニュースにしてもいいんじゃないかと思うくらい誇り。このマンションを、今後どう維持していくか、「資産価値」「住みやすさ」「コミュニティ」「メンテナンス」など、しっかり保っていく必要があります。住んでからのことも大事だから、みんなで頑張っていこうと思える、そういう建物を一緒につくっていける會社をパートナーに選べれば、成功間違いなしです。

理事長H様：そう考えるとやっぱり建替え事業に経験の厚い會社を選ぶのが一番だと思います。

貴重なご意見、ありがとうございました。
これからずっと、永く皆様に愛されるマンションであってほしいと願っています。