物件を新たに取得する際に、個(gè)人で購(gòu)入すべきか法人で購(gòu)入すべきか迷われたことはありませんか？
弊社（葉稅理士法人）は不動(dòng)産投資専門の稅理士事務(wù)所のため、毎月不動(dòng)産投資家の決算書を作成しています。作成するにあたり、弊社では法人の決算期の前後に必ずお客様と打ち合わせをします。
そして、その打ち合わせの中で、どのような決算書にしていくかを必ず相談しています。
これからもどんどん物件を建てたい方、買い増していきたい方にとって、どのような決算書を銀行に提出するのかが大きなポイントになるからです。銀行にとっては決算書の數(shù)字でしか計(jì)れない部分があるわけですから、見せ方は重要だと思っています。不動(dòng)産投資家にとって銀行受けの良い決算書とはどういうものかをお伝えしていきたいと思います。

チェックポイント（1） 黒字決算

最初のポイントとしては、「黒字」の決算書か、「赤字」の決算書かです。
結(jié)論から申しますと、絶対に「黒字」決算の方が有利です。
ただ、不動(dòng)産投資の場(chǎng)合、不動(dòng)産取得稅の支払いや大規(guī)模な修繕により赤字決算になってしまう可能性があります。
このような場(chǎng)合、取得稅や修繕費(fèi)用は突発的?臨時(shí)的な費(fèi)用であるため、その費(fèi)用を除外して損益計(jì)算を見てもらうことも可能です。そういった費(fèi)用が出た場(chǎng)合には、決算書とは別に、臨時(shí)的であることを説明できる資料を添付する工夫が必要になります。
また、上記の理由とは別に、親族に役員報(bào)酬を出すことで赤字になるケースもあるでしょう。
このような場(chǎng)合、親族間にお金が流れているだけであって、第三者に対して外部流出しているわけではないので、この役員報(bào)酬の支払いも損益計(jì)算から除外して見てもらうことが可能です。

チェックポイント（2） キャッシュフロー

「黒字決算の方が良いことは分かりましたが、それではどの程度黒字を出せばよいのですか？」という質(zhì)問をよく受けますが、実は、10萬円の黒字も100萬円の黒字もあまり変わりません。それよりも、重視されるのが損益計(jì)算書から計(jì)算できるキャッシュフローなのです。たとえば、次のような決算書を作成したとします。

損益計(jì)算書

年間で返済する元本返済額が1,000萬円だとします。
稅引前當(dāng)期純利益が100萬円出ていますので黒字決算となっています。しかし、この損益計(jì)算書からキャッシュフローを計(jì)算してみると、

稅引前當(dāng)期純利益100萬円＋減価償卻費(fèi)700萬円－年間の元本返済額1,000萬円＝△200萬円

となってしまうのです。
このような場(chǎng)合、接待交際費(fèi)や通信交通費(fèi)や雑費(fèi)などで、経費(fèi)から省いても支障のないものを除外して利益を多く出すことでキャッシュフローを改善させることができます。
法人の場(chǎng)合は、減価償卻費(fèi)の計(jì)上額が減価償卻限度額の範(fàn)囲內(nèi)で任意となっていますので、減価償卻費(fèi)の計(jì)上額を減らして利益を多くしたとしても、キャッシュフローの計(jì)算においては結(jié)局利益にプラスされてしまうので意味がありません。

別の視點(diǎn)で考えると、先ほどの例の場(chǎng)合、年間の元本返済額が500萬円ならプラス300萬になるので、キャッシュフローとして問題ないと思ってもらえるということです。

チェックポイント（3） 債務(wù)償還年數(shù)

「?jìng)鶆?wù)償還年數(shù)」を意識(shí)するということです。
実は、銀行員がもっとも重視しているのが「?jìng)鶆?wù)償還年數(shù)」だといわれています。完全には理解できなくても銀行員がどのようにみているのかは把握しておきましょう。

お金を貸す側(cè)からすると確実に返済してもらえるかどうか、貸したお金が毎年生み出される現(xiàn)金でどれだけの年數(shù)で返済されるのかが重要であり、その指標(biāo)として會(huì)社が利益やキャッシュフローで借入金を何年で返済できるのかを見ているのです。
銀行や定義によって異なりますが、大枠は下記の計(jì)算式で問題ありません。

債務(wù)償還年數(shù)＝（借入金－現(xiàn)金）÷（稅引後利益＋減価償卻）

ただし、この計(jì)算をする場(chǎng)合の借入金には、役員借入金は含まれませんのでご注意を。
なぜならば通常このような借入金は、ある時(shí)払いの催促なしのためです。
それでは、不動(dòng)産賃貸業(yè)に求められる債務(wù)償還年數(shù)は何年なのでしょうか？

不動(dòng)産賃貸業(yè)は、賃貸物件という資産を購(gòu)入し、その資産から家賃収入が発生するというものです。その特徴として、資産である賃貸物件を購(gòu)入するのに多額の資金調(diào)達(dá)が必要となるため借入も大きくなり、返済までの期間も長(zhǎng)期間になるという特徴があります。
賃貸物件は、短くても10年以上、長(zhǎng)いと35年間に渡って賃料を確保し返済していくものですので、売上金額に対し多額の固定資産がバランスシートに計(jì)上されます。
では、不動(dòng)産賃貸業(yè)での債務(wù)償還年數(shù)は何年以內(nèi)がいいのでしょうか。一般的には20年以內(nèi)をクリアした方がいいです。25年でも問題ない銀行も多いですが、20年であれば、多くの銀行をクリアできます。15年以內(nèi)までくれば不動(dòng)産事業(yè)の債務(wù)償還年數(shù)としては優(yōu)秀です。
通常のビジネスでは10年以內(nèi)を求められますが、不動(dòng)産賃貸業(yè)のため、20年程度を基準(zhǔn)としています。

チェックポイント（4） その他

チェックポイント（1）～（3）以外に、次に挙げるような視點(diǎn)からも數(shù)字をみるようにしています。

• ?年間の債務(wù)返済比率…借入金の年間返済額＜（家賃収入―減価償卻費(fèi)を除いた経費(fèi)）×30％～40％
• ?稅引前キャッシュフロー【家賃収入―減価償卻費(fèi)を除いた経費(fèi)－ローンの元金返済額】＞物件購(gòu)入時(shí)の総投資額×5％
• ?稅引後キャッシュフロー【家賃収入―減価償卻費(fèi)を除いた経費(fèi)－ローンの元金返済額－稅金】＞物件購(gòu)入時(shí)の総投資額×3％

このようにいろいろな角度から毎年見ることが大切だと思っています。
ぜひ參考になさってください。