土地活用ラボ「賃貸住宅経営を行う上で、注意すべき指標(biāo)とは」にて、表面利回りだけではなく、大切な指標(biāo)があることを紹介しました。今回は、賃貸住宅経営を始める際に気になる「回収期間」について紹介します。

「回収期間」は、短いほど良いと考える人が多いと思います。そのためには、一般的には、「家賃を高く設(shè)定する」「自己資金を減らす」「諸経費(fèi)の削減を行う」などが考えられますが、回収を早めようとするあまり、入居者が集まりにくくなり、空室が増え、回収期間が長(zhǎng)期化するかもしれません。では、回収期間を長(zhǎng)く設(shè)定すればいいかというとそうでもありません。回収期間が長(zhǎng)すぎることで、回収し終わらないうちに建物の老朽化などにより修繕が発生し、回収期間內(nèi)に大きな出費(fèi)が出てしまう可能性もあります。

賃貸住宅経営の回収期間を見(jiàn)るための指標(biāo)
CCR（Cash on Cash Return）

CCRは「自己資金収益率（配當(dāng)率）」とも呼ばれ、賃貸住宅の購(gòu)入時(shí)に支払った自己資金に対する年間の収益（キャッシュフロー）の割合を指します。
計(jì)算方法は、年間収益額を自己資金投資額で割るというシンプルなものです。

例えば、1000萬(wàn)円の自己資金を投資し、年間で200萬(wàn)円の収益を得る場(chǎng)合、200萬(wàn)円（年間収益額）÷（自己資金）1000萬(wàn)円×100＝20（％）で、年に20％自己資金を回収することになります。また、ここで算出される回収期間は、1000萬(wàn)円（自己資金）÷（回収額）200萬(wàn)円＝5年となります。

PB(Pay Back Period)

PBは「資金回収期間」とも呼ばれ、自己投資額を何年で回収できるかを具體的に知るための指標(biāo)です。年間収益額から諸経費(fèi)を引いて計(jì)算します。

前述のケースと同様に、1000萬(wàn)円の自己資金を投資し、年間で200萬(wàn)円の収益を得て、管理費(fèi)や修繕費(fèi)、稅金などの諸経費(fèi)が年間40萬(wàn)円かかるとします。
その場(chǎng)合、1000萬(wàn)円（自己資金）÷（年間収益額200萬(wàn)円－諸経費(fèi)40萬(wàn)円）＝6.25年で、自己資金1000萬(wàn)円を回収するには、諸経費(fèi)を考慮すると、6年3カ月かかることになります。

ROI(Return On Investment)?ROE(Return On Equity)

ROI?ROEは「投資収益率（回収率）」とも呼ばれ、自己投資額と借入金を含めた総投資額に対して、年間にどの程度の収益があるかを知るための指標(biāo)です。計(jì)算方法は、以下のとおりです。

賃貸住宅購(gòu)入額5000萬(wàn)円（自己資金1000萬(wàn)円＋借入金4000萬(wàn)円）で、年間収益額が200萬(wàn)円の場(chǎng)合は、「200萬(wàn)円÷（1000萬(wàn)円＋4000萬(wàn)円）×100＝4％」となり、投資額全體に対する年間の回収率は4％となります。

賃貸住宅経営の回収期間シミュレーション

購(gòu)入価格が8000萬(wàn)、家賃は1室10萬(wàn)円/月×10部屋、諸経費(fèi)は1室1萬(wàn)円/月の場(chǎng)合での、賃貸住宅経営の回収期間シミュレーションを行ってみます。家賃収入は10萬(wàn)円×10部屋×12カ月で、年間1200萬(wàn)円となります。10％の空室リスクを考慮すると、1200萬(wàn)円×0.9で1080萬(wàn)円の家賃収入となります。また、諸経費(fèi)が一部屋につき1萬(wàn)円なので、1萬(wàn)円×10部屋×12カ月で120萬(wàn)円となり、以下のような利回りとなります。

この利回りから回収期間を計(jì)算すると以下の期間となります。

適切な回収期間にする

新築の賃貸住宅

新築の賃貸住宅の場(chǎng)合、築古の賃貸住宅と比較して入居希望者が多く空室リスクは下がります。回収期間という観點(diǎn)からは、しばらくは修繕費(fèi)などがかかるケースも少なく、入居者の入れ替わりの際も、大きなリフォームが必要となるケースも少ないことから、回収期間の計(jì)畫(huà)は立てやすくなるでしょう。

自己投資額を減らす

回収期間は自己投資の回収がポイントになりますので、回収期間を短くするには自己投資額を減らすことが必要となります。金融機(jī)関からの借り入れを増やし自己資金を減らせば、回収期間は短くなります。
ただし、自己資金を減らすことで、毎月の返済額が増加し、金利分の負(fù)擔(dān)が大きくなります。自己資金を減らすことで、支払いリスクが増加しますので、慎重に自己資金と借入金の割合を決める必要があるでしょう。

耐用年數(shù)の長(zhǎng)い工法を選択する

工法により耐用年數(shù)が変わりますので、一般的に、耐用年數(shù)が長(zhǎng)い賃貸住宅は融資の期間が長(zhǎng)くなります。融資期間が長(zhǎng)くなれば、毎月の返済額も減りますので、結(jié)果的に自己資金を減らすことにもつながり、結(jié)果的に回収期間も短くなるでしょう。毎月の返済に余裕があれば、突然のトラブルや災(zāi)害などによる費(fèi)用負(fù)擔(dān)があっても対応しやすくなります。

空室期間を減らす

保有する賃貸住宅に空室になってしまうと、賃料が入らなくなりますので、その分回収できないことになります。長(zhǎng)期的な回収を継続するためには、できるだけご入居者がいる狀態(tài)を保つ必要があります。
空率が生じてから対策を考えるのではなく、空室を生みにくい賃貸住宅経営のために、常に、建物の経年劣化への対応をしたり、市場(chǎng)の変化を把握することが重要です。

前述したように、回収期間を短くしようとするあまり、賃料を高くしすぎたり、経費(fèi)を抑えすぎたりすると、賃貸住宅経営に支障をきたす可能性が高くなります。市場(chǎng)のニーズを汲み取り、適切な自己資金の回収期間を設(shè)定することが必要です。