「親が経営していた賃貸住宅を相続したが、どうすればいいのか」と相続発生時(shí)に悩まれる方は少なくありません。「賃貸住宅を相続する」とひと言でいっても、さまざまなケースがありますので、一概にこうすべきと斷言はできませんが、注意すべき點(diǎn)はいくつかありますので、押さえておきましょう。
なお、「土地活用ラボ」內(nèi)の記事、「賃貸住宅を相続したときの相続手続きと注意すべきポイント」も賃貸住宅を相続した際に行うべきこととして、併せてご參照ください。

コストをかけることもなく、収益を生む不動(dòng)産が手に入る？

賃貸住宅は収益を生み出すものです。ケースによりますが、現(xiàn)在順調(diào)に経営が行われているのであれば、親から賃貸住宅を相続した場(chǎng)合、初期費(fèi)用もかかることなく、將來(lái)的に収益が入ってくる可能性は高くなります。
一から賃貸住宅経営を始める場(chǎng)合は、土地を購(gòu)入し、賃貸住宅を建築する必要があります。初期費(fèi)用に加えて大きな額の借入金が必要となりますので、親から相続する場(chǎng)合は、相続稅を支払う可能性はありますが、基本的に原価コストなしで賃貸住宅という収益を生み出す不動(dòng)産を手に入れることになります。
しかし、賃貸住宅経営は良い點(diǎn)ばかりではありません。築年數(shù)の古いものであれば修繕が必要ですし、マイナスの資産（借り入れなど）がある場(chǎng)合もあるでしょう。
となると、親から賃貸住宅を相続した場(chǎng)合、そのまま経営を続けるか、売卻するかという判斷をすることになります。「経営を続ける」には、解體して賃貸住宅を新築する、あるいは、解體してほかの土地活用を検討するという選択肢も含まれることになります。
賃貸住宅経営を続けたほうが良いか、売卻したほうが良いかは、ケースによって異なりますので、簡(jiǎn)単な判斷ではありませんが、どのような判斷基準(zhǔn)を持って検討すれば良いのでしょうか。

マイナスの財(cái)産はどれくらいあるか

相続財(cái)産には、プラスの財(cái)産もあればマイナスの財(cái)産もあります。相続する賃貸住宅のローンの殘債だけではなく、被相続人の住宅ローン、オートローン、家族や知人からの借金などがあるかもしれませんし、連帯保証債務(wù)の負(fù)擔(dān)などもマイナスの相続財(cái)産となります。亡くなった人の債務(wù)は、そのまま相続人に引き継がれますので、マイナスの財(cái)産がどれだけあるのかを調(diào)べておく必要があります。

將來(lái)も収益性が維持できそうか

賃貸住宅から収益を上げ続けることができるかできないかの大きな要因のひとつに「立地」があります。現(xiàn)在の賃貸住宅の立地條件は、將來(lái)的にも問(wèn)題がないのかを考えることが、重要な観點(diǎn)となります。
立地條件が良く、將來(lái)的にも賃貸住宅のニーズがある場(chǎng)所だと判斷できれば、そのまま保有して問(wèn)題ないでしょう。現(xiàn)在入居率が高く、収益性に問(wèn)題ないのであれば賃貸住宅経営を引き継いだほうが、將來(lái)的に資産が増えるかもしれません。
ただし、相続時(shí)點(diǎn)では何の問(wèn)題がなくても、將來(lái)的に賃貸ニーズが変化する可能性もあります。人口が減り続けている日本においては、社會(huì)情勢(shì)や市場(chǎng)動(dòng)向を慎重に判斷する必要がありそうです。
國(guó)土交通省の「令和6年地価公示」によると、令和5年1月からの1年間の地価動(dòng)向は、全國(guó)平均では、全用途平均?住宅地?商業(yè)地のいずれも3年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。三大都市圏においても、全用途平均?住宅地?商業(yè)地のいずれも3年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。
このようなデータを參考にするのもひとつの方法です。

相続稅の支払いは問(wèn)題ないか

賃貸住宅を相続した場(chǎng)合の相続稅は、現(xiàn)金を相続した場(chǎng)合よりも大きく軽減されますが、大きな相続稅となる場(chǎng)合もあるでしょう。
相続稅は、原則として、法定納期限（相続の開(kāi)始があったことを知った日の翌日から10か月目の日）までに、金融機(jī)関（銀行、郵便局等）又は所轄稅務(wù)署に金銭で納付することになっています。
納付が定められた期限に遅れた場(chǎng)合には、法定納期限（相続の開(kāi)始があったことを知った日の翌日から10か月目の日）の翌日から納付の日までの間の延滯稅を本稅と併せて納付する必要があります。
もし相続稅が払えない場(chǎng)合は、「延納」や「物納」などの制度もありますが、原則としては現(xiàn)金が必要です。
そのため、相続稅の支払い分として現(xiàn)金の用意ができるかどうかも重要なポイントです。當(dāng)然、その相続稅負(fù)擔(dān)分を今後の家賃収入として補(bǔ)えるかどうかも検証しておく必要があるでしょう。

賃貸住宅経営にコストがかけられるか

賃貸住宅経営を行っていくには、將來(lái)的に大きなコストがかかることを忘れてはいけません。コストには、賃貸住宅経営を継続するための管理費(fèi)用や稅金はもちろんのこと、將來(lái)に向けて修理やリフォームなどの費(fèi)用がかかることも見(jiàn)越しておく必要があります。

今後かかりそうな修繕費(fèi)用を考えキャッシュフローを確認(rèn)

相続した賃貸住宅を引き継いで行うには、將來(lái)にわたって修繕計(jì)畫や稅金も含めた収支計(jì)畫（キャッシュフロー）を考える必要があります。
そのためには、賃貸住宅の現(xiàn)狀を確認(rèn)し、できれば専門家に相談し、今後必要になりそうな修繕箇所や設(shè)備の改修時(shí)期などを確認(rèn)し、概算の費(fèi)用を把握しておきましょう。これまでにかけた修繕の費(fèi)用も把握できればさらに良いでしょう。その上で、賃貸住宅経営を引き継ぐかどうかの判斷をしましょう。

築古の賃貸住宅にはさらに注意が必要

建物には耐用年數(shù)というものがあり、住宅用の木造建築の法定耐用年數(shù)は22年、鉄筋コンクリート造は47年です。法定耐用年數(shù)を超えて老朽化すると、修繕の問(wèn)題だけではなく、設(shè)備のトラブルなども起こりやすくなります。ご入居者のニーズに応えられなくなってしまう可能性もあり、家賃収入に影響が出てしまう場(chǎng)合もあります。
築年數(shù)が古い賃貸住宅は、そのぶん固定資産稅が安くなりますが、減価償卻費(fèi)を計(jì)上できなくなくなることで計(jì)上する利益が増え、所得稅などの稅負(fù)擔(dān)が増えることになります。
あまりにも古い賃貸住宅は、収益性向上のために大規(guī)模なリノベーションや建て替え、または売卻するなどの將來(lái)を見(jiàn)越した対策が必要となるでしょう。

オーナーの労力コストも考慮する

賃貸住宅の経営コストは、修繕などの物理的な費(fèi)用だけではなく、管理費(fèi)用やオーナー自身の労力コストも計(jì)算に入れる必要があります。親から賃貸住宅を相続するということは、単なる資産を相続するのとは異なり、事業(yè)としての経営を引き継ぐことだからです。
つまり、事業(yè)として取り組んでいく気持ちとビジネスを行う知識(shí)も必要となります。収益を確保するために、コストを抑え、売上を伸ばしていく必要があるわけです。ご入居者を集めるための活動(dòng)も必要ですし、日常的に、さまざまな管理業(yè)務(wù)があります。災(zāi)害やご入居者同士のトラブル、急を要する対応もあるでしょう。対応が遅くなるとご入居者の満足度が下がり、退去につながることもあります。
逆に、しっかりと経営に注力し、事業(yè)として真剣に取り組めば、長(zhǎng)期的に収益を得られる可能性は高くなるでしょう。

建替えたうえで賃貸住宅経営は可能か

新築に近い狀態(tài)で相続した場(chǎng)合は別ですが、多くの場(chǎng)合、ある程度の築年數(shù)が経った上で相続するかたちでしょう。
その場(chǎng)合、思い切って新築賃貸住宅に建替えを検討するのもひとつの方法です。賃貸住宅経営の引継ぎを決意したのであれば、経営者として現(xiàn)在のニーズに合った賃貸住宅を建築するのもひとつの方法です。
前述したように、一から賃貸住宅経営を始めるのとは違い、不動(dòng)産の購(gòu)入費(fèi)用がかかりませんので、その分、充実した設(shè)備を?qū)毪工毪胜伞⒔ㄎ铯违辚匹￥蚋撙幛毪长趣扦蓼埂?br> 周辺エリアなどを分析し、ご入居者のニーズに合致すれば、賃料収入も増加し、將來(lái)的な収支も改善できる可能性があります。

立地條件を考え、解體してほかの土地活用手段を検討可能か

不動(dòng)産を所有していれば、賃貸住宅経営だけではなく、そのほかの土地活用手段も検討することができます。高齢者の多い地域であれば、介護(hù)施設(shè)なども検討できるでしょうし、郊外の道路沿いであれば、コンビニエンスストアなどの店舗も考えられるでしょう。社會(huì)情勢(shì)は変化しますので、経営者としての土地活用の戦略が必要となります。

相続人間でトラブルはないか

複數(shù)の相続人がいる場(chǎng)合、相続人の間でトラブルが起こることが少なくありません。特に不動(dòng)産を相続する場(chǎng)合は分割が難しく、しかも將來(lái)収益を生み出す賃貸住宅であれば、権利を主張する相続人が現(xiàn)れることもあるでしょう。
また、妥協(xié)案として、共有名義で相続するケースもありますが、共有名義にしてしまうと、大規(guī)模な修繕や売卻をしたいと思ったときに全員の同意が必要となり、経営にあたっての意思決定がうまくできないこともあります。
相続人の間で十分に話し合い、賃貸住宅経営にふさわしい人が賃貸住宅を相続できるようにしたいものです。

ご入居者とのトラブルはないか

立地も良く、満室狀態(tài)が続いている賃貸住宅でも、ご入居者とのトラブルが絶えない賃貸住宅では、収益にも影響が出ます。たとえば、賃料の未払いが続いている、クレームが多く時(shí)間やコストがかかる、近隣でも揉めごとを起こすなどの問(wèn)題は起こりうることです。現(xiàn)在の管理會(huì)社と相談しながら、問(wèn)題を解決した上で引き継ぐのが理想的です。場(chǎng)合によっては管理會(huì)社を変更する必要もあるかもしれません。

売卻の判斷をする

ご入居者が住んでいる狀態(tài)でも売卻することは可能です。この方法は「オーナーチェンジ」と呼ばれ、一般的に取引されています。2020年4月1日以前は、ご入居者の承諾が必要でしたが、改正民法により、ご入居者の承諾は不要となりました。逆に言えば、購(gòu)入者が、賃貸住宅にご入居者がいる狀態(tài)であることを承諾する必要があります。
ただし、ローンが殘っている場(chǎng)合は、売卻代金で完済するなど、ローンのない狀態(tài)で購(gòu)入者に引き渡す必要があります。