不動(dòng)産を保有している企業(yè)が事業(yè)承継を行う場合、不動(dòng)産を活用することで事業(yè)承継を効果的に行うことができる可能性があります。事業(yè)承継では事業(yè)用の資産を承継しますが、資産の中に不動(dòng)産を多く含む場合は、狀況や活用方法によって、事業(yè)の方向性や稅務(wù)負(fù)擔(dān)に影響を及ぼすことがあるわけです。事業(yè)承継を行うにあたって不動(dòng)産への対策を講じることで、企業(yè)オーナーや後継者の金銭的な負(fù)擔(dān)を軽減し、より円滑に事業(yè)承継を進(jìn)めることも可能となります。

不動(dòng)産を活用した事業(yè)承継対策

不動(dòng)産の利活用

まず考えたいのは、現(xiàn)在保有している土地の中で、未利用?未活用の不動(dòng)産があるのであれば、有効な利活用を検討することです。
単に資材を置いているだけなど有効に活用できていない土地は、會社の評価額を決める際に、ほぼ更地と同じように高く評価されますし、固定資産稅も更地とほぼ同じ扱いになります。そうした土地に建物を建てて有効活用することができれば、収益性を高めるだけではなく、自社株の評価を下げることで、相続稅や固定資産稅などを抑えることにつながります。
當(dāng)然、何もせずそのままにしている土地の場合、管理面の負(fù)擔(dān)がないこと、売卻のしやすさなどのメリットはありますが、収益を上げる可能性があるのであれば、効果的な利活用を検討するべきでしょう。
有効活用の方法としては、賃貸住宅などの住居系、立地條件によっては介護(hù)施設(shè)や商業(yè)施設(shè)、物流施設(shè)などの施設(shè)が考えられます。

新たな不動(dòng)産の購入

新たに不動(dòng)産を購入すれば、現(xiàn)金で保有している狀態(tài)よりも、自社株評価や所有財(cái)産評価額の引き下げになる場合があります。不動(dòng)産を取得して3年以上経過している必要がありますが、一般的に土地の評価額は路線価が基準(zhǔn)になっているために、多くの場合、評価額は不動(dòng)産の実勢価格よりも下がる傾向にあります。
例えば、1000萬円の実勢価格で土地を購入した場合、路線価での土地の評価は7～8割前後となる場合が多く、現(xiàn)金で1000萬円を保有しているよりも評価額が下がり、自社株評価や所有財(cái)産評価額が減少する可能性があります。

株式譲渡による不動(dòng)産M&A

企業(yè)が保有する不動(dòng)産を売卻する際には、通常、不動(dòng)産の所有権を移転させますが、企業(yè)売卻の形で法人の不動(dòng)産を譲渡させる方法が、株式譲渡による不動(dòng)産M&Aです。不動(dòng)産を所有する企業(yè)の株式を買収側(cè)がすべて獲得することで、売り手企業(yè)は完全子會社となり、買収する側(cè)は子會社を通して不動(dòng)産を所有することになります。 通常の不動(dòng)産取引の場合、不動(dòng)産売卻益に対して、20～40％の法人稅がかかり、さらに経営者に配當(dāng)として分配すると、最大で55％の所得稅がかかることもあります。不動(dòng)産M&Aの場合であれば、不動(dòng)産ごと法人を譲渡しますので、株式の譲渡益に20％の稅金がかかるだけとなります。條件次第ではありますが、不動(dòng)産を売卻したい企業(yè)にとって、不動(dòng)産M&Aのほうが稅務(wù)対策として有効な場合があります。

小規(guī)模宅地等の特例の活用

経営者個(gè)人が所有している「事業(yè)用宅地（賃貸住宅など）」を後継者へと相続する場合、「小規(guī)模宅地等の特例（特定事業(yè)用宅地等）」を活用することも、條件によっては可能となります。
「特定事業(yè)用宅地等」とは、被相続人が事業(yè)用に使っていた宅地のことですが、限度面積等、この制度の要件を満たした上で、同じ事業(yè)を申告期限まで継続していた場合は、相続稅評価額の80％（條件によって50％）を減額できます。小規(guī)模宅地等の特例は事業(yè)承継でも活用できるケースがありますので、事前に要件を確認(rèn)しておきましょう。

不動(dòng)産を活用した事業(yè)承継対策の注意點(diǎn)

不動(dòng)産を活用した事業(yè)承継対策はメリットもありますが、注意點(diǎn)もあります。

利用ニーズがなくなる可能性がある

不動(dòng)産にかかわる周辺事情や環(huán)境、制度は絶えず変化します。周辺企業(yè)や大型商業(yè)施設(shè)の移転、人口減少、類似施設(shè)の出現(xiàn)など、予想外の変化は起こりえることです。不動(dòng)産を購入する場合には、十分な調(diào)査、専門家への相談など、事前準(zhǔn)備をしっかり行うことが必要です。

不動(dòng)産の価格が下落する可能性がある

周辺環(huán)境の変化とも関連しますが、不動(dòng)産価格の下落には注意が必要です。事業(yè)承継対策の一環(huán)として不動(dòng)産を購入し、事業(yè)承継後に不動(dòng)産の売卻を検討している場合、事業(yè)承継の前後に不動(dòng)産の価格が下落してしまうと、不動(dòng)産の購入により得られる稅制等のメリットよりも、価格の下落による損失のほうが大きくなってしまうことがあります。

不動(dòng)産価格の急激な上昇にも注意が必要

不動(dòng)産の取得後3年以內(nèi)に価格が急激に上昇した場合、上昇した分だけ評価額も上昇します。相続対策のために不動(dòng)産の購入を行ったにもかかわらず、相続稅評価額が上昇し、相続稅の支払いが増えてしまうことも考えられます。

借り入れは後継者に引き継がれる

不動(dòng)産を購入する際は、多くの場合、金融機(jī)関から借り入れをしますが、相続するとその借入もそのまま相続されることになります。個(gè)人保証がある場合は、後継者に借り入れとともに引き継がれることになるため、その點(diǎn)を嫌う後継者も少なくありません。借り入れをする場合には、事前に後継者の同意を得ることも必要です。

事業(yè)承継は多くの企業(yè)が抱える課題ですが、特に中小企業(yè)においては、後継者の問題を筆頭に、さまざまな課題があると言われています。早い時(shí)期から後継者の育成やM&Aも含めた會社の継続について、検討しておく必要があります。
不動(dòng)産の活用も事業(yè)承継対策のひとつになることもありますので、専門家に相談しながら、將來につながる事業(yè)承継を?qū)g現(xiàn)していただきたいと思います。