贈(zèng)與後の収入は贈(zèng)與された人のもの

不動(dòng)産を贈(zèng)與する場(chǎng)合、現(xiàn)金贈(zèng)與と異なり、登記をもってその事実が確定しますので、必ず証拠が殘り、手続上安心です。しかも、地代や家賃などの賃料収入は、贈(zèng)與による移転の後、その土地や建物をもらった人の収入になります。現(xiàn)金をそのまま持っていても何も生みませんが、収益を生む土地や建物の場(chǎng)合は、それ以後の収入が無(wú)稅でこれらをもらった人に移転することになり、あたかも贈(zèng)與稅なしに毎年贈(zèng)與しているような狀態(tài)になるわけです。
また、贈(zèng)與稅や相続稅を計(jì)算する場(chǎng)合、土地は通常の取引価額（時(shí)価）ではなく、國(guó)稅庁の定めた評(píng)価方法（路線価方式又は倍率方式）により評(píng)価されます。このような評(píng)価額は、一般的に公示価格（國(guó)が公表する取引価格）の80％程度とされています。建物の評(píng)価額も、通常の取引金額ではなく、國(guó)稅庁の定める相続稅評(píng)価額（固定資産稅評(píng)価額）となり、建築価額の60％程度になることが多いようです。
このほか、貸宅地、貸家建付地などについては、さらに評(píng)価の引下げができます。

値上がりする不動(dòng)産を贈(zèng)與するのがポイント

相続対策として生前贈(zèng)與を考える場(chǎng)合、相続時(shí)より贈(zèng)與で取得する時(shí)點(diǎn)の評(píng)価額のほうが低いことが重要なポイントです。
土地の贈(zèng)與は、地価上昇局面においては地価が上がる前にできるだけ早く、地価下落局面においてはできるだけ下がりきってから実行するのが、稅務(wù)効果を考えた贈(zèng)與の鉄則です。現(xiàn)在のような、先行き不透明な時(shí)代においては、今後の區(qū)畫整理や都市開(kāi)発事業(yè)等によって確実に値上がりすると思われる土地こそが、賢い贈(zèng)與の対象といえるでしょう。

區(qū)畫整理事業(yè)が予定されている

區(qū)畫整理をする前の土地は、一般的に道路付きや土地の形狀が悪く、かつ道路面と大きな段差があるなど、土地価格が低いため當(dāng)然相続稅評(píng)価額も低くなっています。
この地域に區(qū)畫整理事業(yè)等があった場(chǎng)合、形狀のよい利便性の高い土地に変わるため、區(qū)畫整理による土地面積の大幅減少後でも、時(shí)価も相続稅評(píng)価額も高くなることがほとんどです。
このような事例では、區(qū)畫整理前の相続稅評(píng)価額の低いうちに、子や孫に思い切って土地を贈(zèng)與してはいかがでしょうか。區(qū)畫整理前なら土地の相続稅評(píng)価額が低いままですので贈(zèng)與稅の負(fù)擔(dān)も軽くてすむにもかかわらず、區(qū)畫整理が完了すれば価値の高い土地となりますので、もらった者にとっては自由に活用や売卻ができる価値ある土地を軽い稅負(fù)擔(dān)で手に入れることになるからです。

都市計(jì)畫の変更

農(nóng)地から宅地への変更に大きな制限のある「市街化調(diào)整區(qū)域」から、規(guī)制が外れて屆出だけで農(nóng)地から宅地への変更ができる「市街化區(qū)域」へ編入されると、土地を農(nóng)業(yè)以外に自由に活用できる反面、その土地の地価にも影響を與えることになり、當(dāng)然、相続稅評(píng)価額も大幅に引き上げられることになります。
このように、將來(lái)都市計(jì)畫の変更があるかもしれないと予想される農(nóng)地については、現(xiàn)在の相続稅評(píng)価が安いうちに贈(zèng)與稅を払ってでも贈(zèng)與しておくほうが良いでしょう。ただし、農(nóng)地の贈(zèng)與については農(nóng)地法の規(guī)制があり、誰(shuí)にでも贈(zèng)與できるわけではありません。將來(lái)市街化區(qū)域に編入された場(chǎng)合、もらった人にとっては土地としての価値が上がり有効活用も可能になります。

相続時(shí)精算課稅制度の選択

土地の評(píng)価が上がる前に思い切って贈(zèng)與した場(chǎng)合に、負(fù)擔(dān)すべき相続稅額が重すぎる場(chǎng)合には、相続時(shí)精算課稅制度を選択するのも良いでしょう。なぜなら、贈(zèng)與の時(shí)の価額で相続時(shí)に精算されますから、贈(zèng)與後にその土地が開(kāi)発等により上昇しても、相続稅が増える心配がいらないからです。地域の將來(lái)性をじっくり検討し、どうすべきか考えてみるのも不動(dòng)産所有者の相続を考える第一歩といえるでしょう。

親所有の土地に家族が賃貸物件を所有している場(chǎng)合

親所有の土地に子や孫などの家族が賃貸物件を建てて所有している場(chǎng)合には、通常は権利金の授受もされていないため「使用貸借」となり、土地は貸家建付地でなく自用地として評(píng)価されることになります。そこで、評(píng)価を引き下げる対策として、賃貸物件である建物を親に贈(zèng)與することを検討します。
つまり、土地を自用地から貸家建付地に変身させ、相続稅評(píng)価額の引下げをしょうというわけです。親の資金が潤(rùn)沢にあれば、贈(zèng)與ではなく建物を時(shí)価で譲渡することも考えられます。親子や夫婦であっても、時(shí)価以外で建物を売買した場(chǎng)合には余分な稅金がかかることがあります。
また、このときに時(shí)価と建物の殘存価額との差額に益が生ずれば譲渡所得稅が課稅され、損が生ずれば譲渡損として切り捨てになることもありますので、留意する必要があります。

収入増加によるデメリットと評(píng)価引下げ効果を検討

土地所有者に建物を贈(zèng)與したり譲渡したりすると、それ以降は収入が土地所有者に移転してしまいますので、その分収益が相続財(cái)産として積み上がっていくことになります。相続対策として検討する場(chǎng)合は、そのデメリットと、土地が貸家建付地になる評(píng)価引下げ効果によるメリットとの比較によって、実行するかどうかの判斷をする必要があります。
このときに考慮すべき事項(xiàng)は次のようなことです。

• （1）不動(dòng)産所有者の年齢や健康狀態(tài)から、近い將來(lái)に相続開(kāi)始が想定されるかどうか。相続開(kāi)始が想定されるときには贈(zèng)與や譲渡を?qū)g行するかどうかは熟慮を要する。
• （2）相続開(kāi)始までに長(zhǎng)期間を想定できるときには、金融資産の贈(zèng)與や他の対策と組み合わせることによって、収入増加のデメリットを相殺できるかどうかを検討する。
• （3）赤字會(huì)社がある場(chǎng)合には、會(huì)社に建物を贈(zèng)與するのも1つの方法である。
• （4）同族會(huì)社に建物を売卻すれば、収入を分散する効果を得ることができる。

費(fèi)用や特例が使えないことに注意

不動(dòng)産を贈(zèng)與すると不動(dòng)産登記費(fèi)用や登録免許稅、不動(dòng)産取得稅などが、相続で名義を変更するときに比べ余分に費(fèi)用がかかります。相続による土地の登記の際の登録免許稅は贈(zèng)與のときの5分の1以下ですし、不動(dòng)産取得稅はかかりません。したがって、遺言書(shū)を作成して相続や遺贈(zèng)をする場(chǎng)合は、贈(zèng)與に比べると諸稅金が非常に安くなります。十分にこれらを考慮した上で、不動(dòng)産の贈(zèng)與は考えてください。
また、「小規(guī)模宅地等の特例」は相続稅の評(píng)価の特例ですので、宅地を贈(zèng)與する時(shí)の評(píng)価の際には適用できません。
例えば、自宅の敷地を子や孫に贈(zèng)與してしまうと、80％の評(píng)価減が適用できる特定居住用宅地等の特例を受けることができなくなります。自宅以外の土地や建物などの贈(zèng)與を選択し、相続時(shí)に特定居住用宅地等の特例を受けたほうが、土地所有者の相続対策として良い場(chǎng)合もあるでしょう。

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