2021（令和3）年版「土地白書」が、2021年6月15日に國土交通省から公開されました。この白書では、コロナ禍において不動産市場がどのような動きを見せたのか、そして、それに対し、不動産にかかわる人たちの意識はどう変化したのかが報告されています。長期化するコロナ禍において、將來に不安を抱く不動産オーナー様も少なくないと思います。そうした不動産オーナー様にとって、今回の土地白書は貴重なデータとなっています。 ここでは、「土地白書」のなかから、不動産に関する取引狀況、建築施設(shè)の活用狀況を中心にご紹介します。

土地取引の動向

この1年間の土地取引の狀況はどうだったのでしょうか。売買取引には、所有権の移転が生じますので、その件數(shù)が取引件數(shù)ということになります。法務(wù)省「法務(wù)統(tǒng)計月報」のデータによれば、令和2年の全國の土地取引件數(shù)は約128萬件（図1參照）。東京、大阪、名古屋の都市圏はほぼ橫ばいで推移していますが、地方圏のマイナスが響き、全國としては若干のマイナスとなっているようです。
土地取引件數(shù)は、リーマンショックによって急激に落ち込んだものの、平成24年を機(jī)に少しずつ増加基調(diào)にありましたが、令和2年は、やはり新型コロナウイルス感染拡大の影響があったのでしょう。取引自體が減少しました。

図1：売買による土地取引の推移

出典：國土交通省「土地白書2021（令和3）年版」、法務(wù)省「法務(wù)統(tǒng)計月報」より國土交通省作成
※ 圏域區(qū)分は以下のとおり
東京圏：埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県名古屋圏：愛知県、三重県
大阪圏：大阪府、京都府、兵庫県地方圏：上記以外の地域

不動産取引における意識

本白書內(nèi)の「土地取引動向調(diào)査」の中で、令和3年2月に行われた、本社所在地における現(xiàn)在の土地取引の狀況に関するDI調(diào)査が紹介されています（図2參照）。
DI調(diào)査とは、「活発」と回答した企業(yè)の割合から「不活発」と回答した企業(yè)の割合を差し引いたもので、プラスが大きいほど、「活況」と感じる人が多いことになります。

令和2年2月までの調(diào)査では、「土地取引は活発」と回答する企業(yè)のほうが、「土地取引は不活発」と回答する企業(yè)よりも、東京や大阪では3割程度多かったのですが、令和3年2月調(diào)査においては、各地域で下落しました。東京都23區(qū)內(nèi)は－3.3ポイントと、「活発」「不活発」はわずかな差でしかありませんが、大阪府內(nèi)は－20.7ポイント、その他の地域は－24.5ポイントと、「土地取引は不活発」と判斷する企業(yè)のほうがかなり多い結(jié)果となりました。ここ10年で見ても、令和2年から3年にかけての変化は最も大きなものとなり、意識の変化は小さくない結(jié)果となりました。
この意識の違いは、先ほどの実態(tài)數(shù)値のマイナスよりも大きくなる傾向があり、印象だけにとらわれず、実態(tài)をよく見ていく必要もありそうです。

図2：現(xiàn)在の土地取引の狀況の判斷に関するDI

出典：國土交通省「土地白書2021（令和3）年版」、國土交通省「土地取引動向調(diào)査」（令和3 年）
※ 1 DI＝「活発」－「不活発」
※ 2 「活発」「不活発」の數(shù)値は、「活発」と回答した企業(yè)、「不活発」と回答した企業(yè)の有効回答數(shù)に対するそれぞれの割合（％）

不動産供給等の推移

目的?用途別の著工數(shù)や床面積の変化は、土地活用を行う不動産オーナー様にとっても大きな関心事でしょう。著工數(shù)や床面積の変化を用途別にどう変化したのか見ていきましょう。

■事務(wù)所?オフィス

新型コロナウイルス感染拡大の対策として大きく推奨されたのが、「働き方の新しいスタイル」としての「テレワークやリモートワーク」、つまり、従業(yè)員がオフィス一カ所に集まって仕事をするスタイルではなく、自宅を中心とした、これまでのオフィスを使用しない働き方でした。テレワークやリモートワークが広がるに従い、オフィススペースの縮小を検討する企業(yè)も増え、オフィス市場に変化を起こしました。

令和2年の都市別事務(wù)所著工面積については、東京都は約1203千m²（前年比12.8％減）と減少となりましたが、大阪府は約754千m²（前年比112.3％増）と大幅に増加しました（図3參照）。愛知県も約390千m²（前年比8.3％増）と増加しました。
この數(shù)値は、「建築物著工統(tǒng)計調(diào)査」によるもので、「建築物を建築しようとする旨の屆出 「建築工事屆」を受理したとき」（國土交通省ホームページによる）の數(shù)値で、特にオフィスなどは大型プロジェクトなどによって大きく変動することがありますので、この數(shù)値をうのみにすることはできませんが、令和2年においては、東京を中心としたコロナ禍によるオフィス縮小の傾向は明らかに出ているといえるでしょう。

ちなみに、2021年10月29日に発表された國土交通省の「2021年（令和3年）度上期（4～9月）の建築著工統(tǒng)計調(diào)査報告」によれば、全國の事務(wù)所著工床面積は前年比で28.7％増加した模様です。

図3：都市別事務(wù)所著工面積の推移

出典：國土交通省「土地白書2021（令和3）年版」、國土交通省「建築著工統(tǒng)計調(diào)査」

実際に、東京都心の空室率はどうなったのでしょうか（図4參照）。東京都心5區(qū)（千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)、新宿區(qū)、渋谷區(qū)）では、令和2年1～3月期には空室率が1.5％となり、平成19年以降最低を記録しましたが、令和2年10～12月期には4.3％となり、一気に上昇しました。東京都心においては、オフィスの移転や縮小は明らかであり、それに比例して、平均賃料は令和2年10～12月に7年ぶりに下落しました。

図4：オフィスビル賃料及び空室率の推移（東京都心5區(qū)）

出典：國土交通省「土地白書2021（令和3）年版」、三鬼商事（株）「MIKI OFFICE REPORT TOKYO」より國土交通省作成
※ 1 I ～ IV 期の値は月次の値を平均した値
※ 2 対象地域は千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)、新宿區(qū)、渋谷區(qū)
※ 3 対象ビルは基準(zhǔn)階面積100 坪以上の主要貸事務(wù)所ビル（調(diào)査月を含め、築1 年未満の新築ビルと築1 年以上既存ビルの合計）

この數(shù)値を見ても、東京都心のオフィスから企業(yè)が離れていることがうかがえますが、大阪や名古屋の大都市でも、空室率は上昇しました。
2021年（令和3年）後半には、人に関しては、若干のオフィス回帰が見られましたが、総務(wù)省は「テレワークは、ワーク?ライフ?バランスの実現(xiàn)、人口減少時代における労働力人口の確保、地域の活性化、非常時における業(yè)務(wù)継続の確保など、さまざまな効果をもたらす」としてテレワークを推奨しています。
さまざまな意見もあるテレワークですが、これからの働き方の選択は、オフィス市場に大きな影響を與えそうです。

■新設(shè)住宅

令和2年の新設(shè)住宅の著工數(shù)は約81.5萬戸（図5參照）。前年対比で9.9％の減少となり、首都圏、中部圏、近畿圏、その他の全ての圏域で減少となりました。平成8年と比較すれば、約半分になった新設(shè)住宅數(shù)ですが、先行きが見えない経済狀況のなか、大きなローンを抱えることになる住宅の購入に慎重になった人が増加したのも理解できます。また、ここ數(shù)年、団塊ジュニア世代以降の人口減少問題もあり、減少幅がコロナ禍によって一層大きくなった側(cè)面もあるでしょう。

図5：圏域別新設(shè)住宅著工戸數(shù)の推移

「土地白書2021（令和3）年版」
出典：國土交通省「土地白書2021（令和3）年版」、國土交通省「建築著工統(tǒng)計調(diào)査」
※ 圏域區(qū)分は以下のとおり
首都圏：埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県中部圏：岐阜県、靜岡県、愛知県、三重県
近畿圏：滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県その他の地域：上記以外の地域

■高齢者向け施設(shè)

高齢化が進(jìn)むなかで、住宅と違い高齢者向け施設(shè)においては、介護(hù)療養(yǎng)型醫(yī)療施設(shè)※を除けば、大半の施設(shè)が増加しています（図6參照）。

※介護(hù)療養(yǎng)型醫(yī)療施設(shè)は2023年（令和5年）度末で完全廃止となり、新たに「介護(hù)醫(yī)療院」が2018年（平成30年）4月に創(chuàng)設(shè)された。

なかでも、有料老人ホーム、介護(hù)老人福祉施設(shè)（特養(yǎng)）、サービス付き高齢者向け住宅は大きく増加しています。「令和3年版高齢社會白書」によれば、日本の総人口は、令和2年10月1日現(xiàn)在、1億2571萬人で、65歳以上人口は3619萬人、総人口に占める割合（高齢化率）も 28.8％となっています。そしてその後も65歳以上人口は増加し、令和24年に3935萬人でピークを迎えると報告されており、高齢者に向けた施設(shè)へのニーズはますます高まると予測されています。
サービス付き高齢者向け住宅については、國も補(bǔ)助金などの支援策とともに、2025年（令和7年）までに60萬戸の供給目標(biāo)を設(shè)定していますので、今後もさらに増加すると見込まれます。

図6：高齢者向け施設(shè)?サービス付き高齢者向け住宅數(shù)の推移

出典：國土交通省「土地白書2021（令和3）年版」
※ 1 介護(hù)保険施設(shè)及び認(rèn)知癥高齢者グループホームは、「介護(hù)サービス施設(shè)?事業(yè)所調(diào)査」（10月1日時點(diǎn)）【平成12?13年】」、「介護(hù)給付費(fèi)等実態(tài)調(diào)査（10月審査分）【平成14 ～ 29 年】」及び「介護(hù)給付費(fèi)等実態(tài)統(tǒng)計（10月審査分）【平成30年～】」による
※ 2 介護(hù)老人福祉施設(shè)は、介護(hù)福祉施設(shè)サービスと地域密著型介護(hù)福祉施設(shè)サービスの請求事業(yè)所を合算したもの
※ 3 認(rèn)知癥高齢者グループホームは、平成12～16年は癡呆対応型共同生活介護(hù)、平成17 年～は認(rèn)知癥対応型共同生活介護(hù)により表示（短期利用を除く）
※ 4 養(yǎng)護(hù)老人ホーム?軽費(fèi)老人ホームは、「社會福祉施設(shè)等調(diào)査（10月1日時點(diǎn)）」による。ただし、平成21～23年は調(diào)査対象施設(shè)の數(shù)、平成24～29年は基本票に基づく數(shù)
※ 5 有料老人ホームは、厚生労働省老健局の調(diào)査結(jié)果による
※ 6 サービス付き高齢者向け住宅は、「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム（9月30日時點(diǎn)）」による

■店舗

店舗の著工面積及び1棟あたりの床面積については、令和2年は、著工面積が約3921千m²（前年比10.4％減）となりました（図7參照）。eコマースの拡大などによって令和26年から減少傾向は続いており、コロナ禍でその傾向に拍車がかかったといえるかもしれません。コロナ禍で休業(yè)を余儀なくされた小売りや飲食店のなかには、廃業(yè)や倒産となった店舗も多く、コロナ収束が見えないなかで著工も慎重にならざるを得なかったと思われます。平成9～12年ごろと比較すれば、3分の1以下に減少しており、Eコマースの進(jìn)展とともにオムニチャネル化が進(jìn)み、消費(fèi)者の「買い物」のチャネルがいかに多様化しているかを象徴しているようです。

図7：店舗著工面積の推移

出典：國土交通省「土地白書2021（令和3）年版」、國土交通省「建築著工統(tǒng)計調(diào)査」

主要都市の店舗賃料を見てみると、令和2年10～12月期は、東京?橫浜で32,869円/坪
（対前年同月期比2.6％減）、京都?大阪?神戸で18,637円/坪（対前年同月期比17.6％増）、名古屋で16,767円/坪（対前年同月期比6.4％増）、札幌で13,338円/坪（対前年同月期比15.5％増）、福岡で19,054円/坪（対前年同月期比21.7％増）となりました（図8參照）。
各地域において賃料の違いはありますが、多くの地方都市において賃料上昇を示しています。
また、この賃料の推移においては、オフィスビルにおいても同様ですが、長期的に見れば、緩やかな上昇曲線を描いており、賃貸経営の安定度を示しているといえそうです。

図8：主要都市の店舗資料の推移

出典：國土交通省「土地白書2021（令和3）年版」、一般財団法人日本不動産研究所（、株）ビーエーシー?アーバンプロジェクト「店舗賃料トレンド」 （データ提供：スタイルアクト（株））

■宿泊施設(shè)

宿泊業(yè)用建築物の著工面積及び1棟あたりの床面積については、令和元年に引き続き減少し、著工面積は約1779千m²（前年比29.7％減）、1棟あたりの床面積は1091m²（前年比0.8％減）となりました（図9參照）。
宿泊業(yè)用建築物に関しては、オリンピック需要を期待しての著工數(shù)増加が平成30年までは顕著で、それがひと段落したこともひとつの要因ですが、実際のビジネスにおいて、コロナ禍でインバウンド需要の落ち込みをもろに受けたのが観光業(yè)でした。國による「GoToトラベル事業(yè)の延長」や「観光拠點(diǎn)の再生計畫に対する新たな補(bǔ)助制度の創(chuàng)設(shè)」など、今後の観光施策などの効果に期待が集まっています。

図9：宿泊業(yè)用建築物著工面積の推移

出典：國土交通省「土地白書2021（令和3）年版」、國土交通省「建築著工統(tǒng)計調(diào)査」

■倉庫

倉庫の著工面積及び1棟あたりの床面積については、いずれも増加しており、著工面積は約11459千m²（前年比26.1％増）、1棟あたりの床面積は765m²（前年比24.4％増）でした（図10參照）。平成22年は平成の30年間において最低の床面積でしたが、その後eコマースの活況もあり、床面積、一棟あたりの床面積ともに、大きく増加傾向を続けています。コロナ禍においても、巣ごもり需要と呼ばれた自宅に居ながら買い物をするスタイルが定著したように、倉庫の好調(diào)ぶりは続いています。
また、首都圏における物流施設(shè)の市況を見ると、令和2年は、首都圏4エリア（東京ベイエリア、外環(huán)道エリア、國道16號エリア、圏央道エリア）全てにおいて賃料が上昇基調(diào)であり、空室率についても、2％以下の低水準(zhǔn)が続いています。
昨今、大型の倉庫（物流センター）では、雇用の創(chuàng)出や災(zāi)害対策など多面的な地域再生としての効果も出ており、開発が進(jìn)んでいます。不動産開発においても、區(qū)畫整理や農(nóng)地からの転用など、さまざまな用途転換が図られており、大型倉庫の開発は今後も増加すると思われます。

図10：倉庫著工面積の推移

出典：國土交通省「土地白書2021（令和3）年版」、國土交通省「建築著工統(tǒng)計調(diào)査」

■不動産業(yè)向けの貸出動向

本白書には、不動産業(yè)向け貸出殘高についての記載もあります。データは日本銀行「貸出先別貸出殘高」から作成されており、資料によれば、令和2年の銀行等による不動産業(yè)向け貸出殘高は、昭和60年以降過去最高の83兆6349億円となっています（図11參照）。平成24年以降の上昇傾向は続いていましたが、コロナ禍において、不動産事業(yè)者の資金確保や不動産投資資金などのニーズも増え、銀行による不動産業(yè)向け融資の増加傾向が続いているようです。
東京都心のマンションの高騰や旺盛な不動産投資ニーズ、低金利、國の積極的な支援などの背景もあり、この傾向は続くという意見もありますが、不動産オーナー様にとっては、ニーズの変化をつかみ、収支計畫とキャッシュフローを見據(jù)えながら、賃貸経営の施策を著実に実行していくことに変わりはありません。

図11：不動産業(yè)向け貸出殘高の推移

出典：國土交通省「土地白書2021（令和3）年版」、日本銀行「貸出先別貸出殘高」より國土交通省作成

まとめ

令和2年（2020年）から、新型コロナウイルス感染癥の予防対策として、非対面や非接觸のニーズが高まりました。不動産関連において特に影響を受けたのが、ビジネスパーソンの働く場所の問題でした。テレワークの推進(jìn)により、従來のオフィス勤務(wù)型の働き方から場所を問わない働き方へと変化し、それに伴いオフィスの需要も変化しました。
オフィス需要の変化は、単に在宅勤務(wù)を推奨するということだけではなく、新しい働き場所であるサテライトオフィス（自宅と事務(wù)所の間にオフィスを設(shè)置する）やワーケーション（バケーションとワークを両立させるような場所）、あるいは、地域活性化の一環(huán)として、地方からの誘致など、さまざまな働く場所が生まれています。結(jié)果、職住近接の環(huán)境を確保することができ、通勤時間も削減でき、自然環(huán)境も近くにあるというこれまでにはできなかったことが実現(xiàn)できるようになってきました。
今後、國も後押しする個人消費(fèi)や観光産業(yè)の動向なども気になるところです。コロナ禍において「ステイホーム」が推奨され、eコマースが増加し、結(jié)果的に物流倉庫のニーズが高まりました。
また、不動産業(yè)におけるデジタルトランスフォーメーションの推進(jìn)も注目されています。國土交通省は「不動産業(yè)における新型コロナウイルス感染予防対策ガイドライン」を策定するなど、不動産の物件情報や內(nèi)見、Web會議システムによる接客対応、オンラインによる重要事項(xiàng)説明（IT重説）等、非接觸での取引が進(jìn)みつつあります。
こうした流れは、今後もある程度続き、不動産に関する市場も継続した変化が起こると考えられます。不動産オーナーの方々も、市場の変化を隨時把握しながら、不動産の活用方法や賃貸経営に関する判斷が必要となりそうです。