キャップレートとは、投資家が不動(dòng)産投資を行う際にどのくらいの利回りを期待するか、つまり「不動(dòng)産投資の期待利回り」のことです。通常は、不動(dòng)産から得られる年間の収益（賃料収入―経費(fèi)等）÷不動(dòng)産価格（投資金額）で計(jì)算されます。
今回は、2021年のキャップレートの動(dòng)きと、今後の予測(cè)について「第32回不動(dòng)産投資短期観測(cè)調(diào)査：協(xié)力一般社団法人不動(dòng)産証券化協(xié)會(huì)」のデータをもとに解説します。
※キャップレートは、不動(dòng)産種別、立地（エリア）、建て方（工法）などいろいろな変動(dòng)要素がありますので、ここでのキャップレートの數(shù)字は、傾向や狀況をつかむためのイメージとして捉えていただきたいと思います。

キャップレートについては、2021年3月に公開(kāi)された本サイトでの連載「2020年、主要都市のキャップレートはどう動(dòng)いたのか」において、新型コロナウイルスによる影響がどのくらいあったのかを、一般財(cái)団法人日本不動(dòng)産研究所のデータをもとに解説しましたので、併せてお読みください。

賃貸住宅　ワンルームタイプのキャップレート

この「不動(dòng)産投資短期観測(cè)調(diào)査」は毎年2回（6月と12月）、半年ごとに調(diào)査が行われます。2021年6月分（第32回分）が先ごろ発表されました。
賃貸住宅（ワンルーム）のキャップレートでは、最も低い東京港區(qū)（赤坂?青山?麻布エリア）で3.8％（前回から変化なし）、東京城南地區(qū)で3.9％（前回調(diào)査からマイナス0.05％）、東京城東地區(qū)では4.1％（前回からマイナス0.1％）でした。いずれも、コロナ禍前から大きな変化はなく、あっても0.1％程度となっており低いキャップレートが続いています。また、東京23區(qū)の主要エリアでのキャップレートの差は0.2％程度となっており、以前に比べて都心の中での差が小さい狀況になっています。説明は不要かもしれませんが、前回からキャップレートがマイナスということは、賃料が橫ばいとすれば同一條件下で価格上昇を意味し、プラスということは価格下落ということになります。
このようにワンルームマンションへの投資熱は都心中心だけでなく、城東エリアをはじめ都心周辺部まで広がっています。しかし、都心のワンルームマンションでは多少空室が出ているようです。
一過(guò)性のものであればいいと思いますが、少々注意が必要かもしれません。
東京以外の首都圏では、さいたま4.8％（前回から変化なし）、千葉4.9％（前回からプラス0.1％）、橫浜4.6％（前回からプラス0.1％）となっています。
地方都市に目をやると、札幌5.0％（前回から変化なし）、仙臺(tái)5.1％（前回からマイナス0.2％）、名古屋4.8％（前回からマイナス0.05％）、大阪4.5％（前回から変化なし）、神戸5.1％（前回からプラス0.05％）、広島5.4％（前回からマイナス0.1％）、福岡4.6％（前回からマイナス0.05％）となっています。

半年先を見(jiàn)越したキャップレートでは、おおむねほとんどのエリアが橫ばいとなっていますが、仙臺(tái)?広島が0.1％程度、千葉?橫浜?名古屋?福岡では0.05％程度のキャップレート上昇見(jiàn)込みとなっています。

賃貸住宅　ファミリータイプのキャップレート

次に、賃貸住宅のファミリータイプのキャップレートについてです。こちらも前回から大きな変化はほとんどなく、また半年先の見(jiàn)通しでも同様にほぼ変化の予測(cè)はありません（最大でも 0.05％）でした。
東京港區(qū)エリアは3.8％、城南エリアは4.0％、城東エリアは4.2％となっており、ワンルームタイプと大きな違いはありません。また他エリアも同様にワンルームタイプとほぼ同じとなっています。

まとめ

本調(diào)査の結(jié)果をみると、ワンルームマンション物件（1棟単位での投資?區(qū)分マンション投資）、ファミリータイプ物件とも、しばらくは現(xiàn)在のような低いキャップレートが続くと見(jiàn)られています。つまり、この調(diào)査結(jié)果だけで判斷すると、しばらくは不動(dòng)産投資や土地活用投資としての賃貸住宅 投資の熱は冷めないものと思われます。