2021年6月15日から、「賃貸住宅管理業(yè)適正化法」が全面施行となりました。
賃貸住宅志向の高まりや単獨(dú)世帯の増加、また外國(guó)人居住者の増加等から、賃貸住宅は一層重要な社會(huì)基盤となっています。その一方で、賃貸住宅の管理は、これまで所有者自らが管理を?qū)g施する形式も多く見られましたが、現(xiàn)在では相続などによる兼業(yè)化の進(jìn)展、所有者の高齢化、その他管理內(nèi)容の高度化などにより、賃貸住宅を?qū)熼Tに管理する企業(yè)に委託するパターンが主流となっています。また、賃貸住宅の経営を?qū)熼T管理企業(yè)に全面的に委託する「サブリース方式」もますます増えています。こうした背景から、所有者と管理企業(yè)間でのトラブル回避のために 同法が制定され、この度全面施行となりました。

賃貸住宅管理業(yè)適正化法　2つの柱

この法律は、主に2つの柱から構(gòu)成されています。 1つ目は、「サブリース業(yè)者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」。これは、すでに2020年12月15日から施行されています。
主な內(nèi)容は、

• 1）不當(dāng)な勧誘行為の禁止
• 2）誇大広告の禁止
• 3）重要事項(xiàng)の説明

この內(nèi)容の詳細(xì)については、すでに2020年10月末日公開のコラム「サブリース業(yè)務(wù)のガイドライン制定」にて解説しておりますので、そちらをお読みください。
2つ目は、「賃貸住宅管理業(yè)に係る登録制度の創(chuàng)設(shè)」で、2021年6月15日に施行され、これで「賃貸住宅管理業(yè)適正化法」が全面施行となったわけです。今回は賃貸住宅管理業(yè)登録制度について解説します。

賃貸住宅管理業(yè)登録制度のあらまし

賃貸住宅管理業(yè)を行う企業(yè)に200戸以上の管理戸數(shù)がある場(chǎng)合、2022年6月15日より前に、新法に基づく、國(guó)土交通大臣への登録が必要になります。ちなみに、200戸未満の企業(yè)は任意登録となります。
登録された企業(yè)には、以下の4つの義務(wù)が課せられます。

1）営業(yè)所（支社?支店?事務(wù)所）ごとに賃貸不動(dòng)産経営管理士等（いくつかのパターンがあります）の資格を持つ、知識(shí)と経験を有した業(yè)務(wù)管理者を1名以上配置することが必要になります。

2）所有者と管理受託契約を行う前に、重要事項(xiàng)を書面で交付、説明を行わなければなりません。
その內(nèi)容は、報(bào)酬規(guī)程、具體的な管理業(yè)務(wù)の內(nèi)容や実施方法などですが、必須記載事項(xiàng)は下記の通りです（賃貸住宅管理業(yè)法 制度概要ハンドブックより引用）。

• 締結(jié)前の重要事項(xiàng)説明において必要な記載項(xiàng)目
• （1） 管理受託契約を締結(jié)する賃貸住宅管理業(yè)者の商號(hào)、名稱又は氏名並びに登録年月日及び登録番號(hào)
• （2）管理業(yè)務(wù)の対象となる賃貸住宅
• （3）管理業(yè)務(wù)の內(nèi)容
• （4）管理業(yè)務(wù)の実施方法
• （5）管理業(yè)務(wù)の一部の再委託に関する定めがあるときは、その內(nèi)容
• （6）責(zé)任及び免責(zé)に関する定めがあるときは、その內(nèi)容
• （7）法第二十條の規(guī)定による委託者への報(bào)告に関する事項(xiàng)
• （8）契約期間に関する事項(xiàng)
• （9）報(bào)酬、支払時(shí)期及び方法に関する事項(xiàng)
• （10）賃貸住宅の入居者に対する（3）、（4）の周知に関する事項(xiàng)
• （11）（9）の報(bào)酬に含まれていない管理業(yè)務(wù)に関する費(fèi)用の內(nèi)容
• （12）契約の更新又は解除に関する定めがあるときは、その內(nèi)容

これらの重要事項(xiàng)説明については、最近進(jìn)展しているオンライン重説や電子書面での交付も OKとなっています。

また、契約書に盛り込む內(nèi)容も規(guī)定されています（賃貸住宅管理業(yè)法 制度概要ハンドブックより引用）。

• 締結(jié)時(shí)書面において必要な記載項(xiàng)目
• （1）管理業(yè)務(wù)の対象となる賃貸住宅
• （2）管理業(yè)務(wù)の実施方法
• （3）契約期間に関する事項(xiàng)
• （4）報(bào)酬に関する事項(xiàng)
• （5）契約の更新又は解除に関する定めがあるときは、その內(nèi)容
• （6）管理受託契約を締結(jié)する賃貸住宅管理業(yè)者の商號(hào)、名稱又は氏名及び住所並びに登録年月日、登録番號(hào)
• （7）管理業(yè)務(wù)の內(nèi)容
• （8）管理業(yè)務(wù)の一部の再委託に関する定めがあるときは、その內(nèi)容
• （9）責(zé)任及び免責(zé)に関する定めがあるときは、その內(nèi)容
• （10）法第二十條の規(guī)定による委託者への報(bào)告に関する事項(xiàng)
• （11）賃貸住宅の入居者に対する周知に関する事項(xiàng)

こちらも賃貸管理業(yè)者がオーナー様の承諾を得れば、オンラインでの電子書面もOKとなって います。

3）3）こ れは大手企業(yè)などでは當(dāng)たり前のことですが、家賃?敷金などを受領(lǐng)する口座と個(gè)人口座あるいは企業(yè)が通常使う口座などを分けて、お金を管理することが義務(wù)付けされます。

4）管理業(yè)務(wù)の実施狀況について所有者に対して定期的（少なくとも1年間に1回）に報(bào)告することも義務(wù)化されます。

賃貸住宅管理業(yè)を行う企業(yè)だけでなく、管理をゆだねる所有者の方も、新たに施行された法 律の內(nèi)容をしっかりと理解して、健全な賃貸住宅経営を行えるようにしたいものです。