企業(yè)は、土地所有の有用性や土地の購入?売卻について現(xiàn)在どのように考えているのでしょうか。
國土交通省が毎年調(diào)査している、「企業(yè)の土地所有?利用狀況に関する意向調(diào)査」の最新レポートが2019年1月に公表されましたので、そのデータを分析しつつ、今後の企業(yè)と不動産の関わり方（CRE戦略のあり方）について、いくつかのテーマに分けて検討してみたいと思います。
この調(diào)査は8大都市に本社が所在する株式會社4000社に対し、2018年11月にアンケート調(diào)査を行ったものです。1993年から四半世紀(jì)にわたり行われていますが、メディアが大きく取り上げることが少なく、それほど知られた調(diào)査ではありません。しかし、企業(yè)の不動産戦略を考える擔(dān)當(dāng)者の方々や企業(yè)に対して不動産戦略の提案を行う企業(yè)などにとっては、かなり役に立つデータが揃っていますので、一読されることをお勧めします。

企業(yè)は土地や建物を所有した方が有利なのか

「所有したほうが有利」と答える企業(yè)は近年概ね4割程度になっています。（最新の2018年度では40.4％で対前年度比-1.2％）。逆に「借地?賃借が有利」の回答も、4割前後で推移しています（2018年度は37.3％）。概ね拮抗する數(shù)字が続いていますが、ここ10年を見ると、「所有が有利」との回答が多かったのが8回、「賃借が有利」のほうが多かった年が2回となっています。

図1：今後の土地所有の有利性についての意識

國土交通省「平成30 年度土地所有?利用狀況に関する意向調(diào)査」より作成

図2を見ると、所有が有利とする理由については、「事業(yè)を行う上で、自由に活用できる」が54.0％と最も多くなっています?！竿恋丐蠝缡Г护?、資産として殘る」が47.9％、「コスト面を考えると所有のほうが有利」が28.9％「土地は他の金融資産に比べて有利」が28.5％となっています。

図2：今後、所有が有利になる理由（複數(shù)回答）

國土交通省「平成30 年度土地所有?利用狀況に関する意向調(diào)査」より作成

近年（概ね5 ～ 10年）の傾向を見ると、「コスト面を考えると、所有のほうが有利」の數(shù)字が低下を続けています。「所有か賃借か」をコスト面で考え、「賃借のほうが実は有利かもしれない」と考える方が増えているのは、自宅用マンションでも起きている傾向です。
また、「土地は他の金融資産に比べて有利」の回答は、2012年頃から増えています。この時期は、不動産市況の好転に伴い、マンション価格の上昇、地価の上昇が始まった頃です。初めの頃は投資家やデベロッパーなどが中心でしたが、不動産を所有する、あるいは不動産に投資するという波は一般の企業(yè)にまで及んでいることがわかります。
「借地?賃借が有利」の回答理由としては、「事業(yè)所の進(jìn)出?撤退が柔軟に行える」が50.1％と最も多く、次いで「コスト面を考えると賃借の方が有利」が47.1％、「初期投資が所有に比べて少なくて済む」が30.7％、となっています。

図3：今後、借地?賃貸が有利になる理由（複數(shù)回答）

國土交通省「平成30 年度土地所有?利用狀況に関する意向調(diào)査」より作成

個人が所有よりも賃貸を選ぶ理由とほぼ同じです。フレキシブルに対応できるという點(diǎn)が賃借の最大のメリットだといえそうです。ただ、「コスト面を考えると賃借の方が有利」の回答が47％と高いのは、日本らしい考え方です。土地の価値はそのまま（あるいは上昇）でも、建物においては経年に伴う価値減少は必然という考えが見えます。
ちなみに、このアンケートに回答した企業(yè)のうち、土地所有（借地含む）をしている割合は51.8％と半數(shù)を超えています。

図4：未利用地のある企業(yè)の割合

國土交通省「平成30 年度土地所有?利用狀況に関する意向調(diào)査」より作成

未利用地について

自社所有地を持つ企業(yè)のうち、未利用地のある企業(yè)の割合は、15.6％となっています。この20年間を俯瞰すると概ね15 ～ 20％の間の數(shù)字となっています。
では、どうして未利用になっているのでしょうか？アンケート結(jié)果を見てみましょう。未利用地となっている理由は、「売卻を検討したが、売卻に至っていない」が34.0％で最も多く、次いで「利用計(jì)畫はあるが、時期が來ていない」が25.5％、「土地を資産として保有したい」が20.2％となっています。
最も多い理由の「売卻を検討したが、売卻に至っていない」は、ここ20年間で最も多い理由でした?！袱膜聘邆帳琴徣毪筏郡郡?、売りたくても損切りできない」、「もう少し高値になるのを待つ」などの理由が考えられますが、これは大都市部での理由かもしれません。地方都市の郊外などでは、「売りたくても買い手がつかない」などの理由があるかもしれません。このアンケートは、8大都市に本社を構(gòu)える企業(yè)向けではありますが、こうした企業(yè)も地方部、郊外部に工場や倉庫などを持っていることも多いと思われます。大和ハウス工業(yè)の事例では、こうした地方郊外部の用地を、物流倉庫、大型施設(shè)等にうまく活用している例が見られます。売卻を検討している企業(yè)の方は一度相談してもいいかもしれません。
では、未利用の土地を今後どうする予定なのでしょうか？ 次のアンケート結(jié)果を分析してみましょう。

図5：未利用地の今後の対応策（複數(shù)回答）

國土交通省「平成30 年度土地所有?利用狀況に関する意向調(diào)査」より作成

未利用地の今後の対応策としては、「売卻する」が43.2％と最も多くなっています。次いで、「當(dāng)面そのまま」が29.5％、「賃貸する」が12.6％、「利用計(jì)畫に従い利用する」が9.5％となっています。
「使わないものは売卻する」という回答が最も多いわけですが、これはCRE戦略としては最も一般的で効率的な考え方です。
使っていないノンコアな資産は、まず「賃貸などとして活用する」ことで、収益を生む資産に変えることを検討してみます。そして、賃料等賃貸借條件を勘案して、「貸すよりも今手放すほうが得」と判斷すれば、「売卻する」となります。

アンケート結(jié)果で2番目に多い、「當(dāng)面そのまま」は、問題がある可能性もあります。自社の置かれている狀況や、時流などを判斷したうえで「當(dāng)面そのまま」という判斷であれば良いのですが、「問題先送り」という背景からの「當(dāng)面そのまま」では、2000年代前半に見られたような「モノいう株主からの突き上げ」などがあるかもしれません。そのような場合は、CRE戦略の専門家や大和ハウス工業(yè)のような、CRE戦略を數(shù)多く手がけた企業(yè)に相談するのがいいでしょう。