増え続ける老朽化物件

賃貸住宅を経営されているオーナー様にとって、老朽化による空室の増加は大きな問題です。老朽化をそのままにしておけば、家賃の低下どころか、空室となる可能性が高まり、賃貸住宅経営の大きなリスクとなってしまいます。
総務(wù)省による「住宅?土地統(tǒng)計白書」によると、 2013年時點で、築35年を超える賃貸住宅は約350萬戸あるといわれており、多くの賃貸住宅経営者にとって、今後リフォームや建て替えをいかに行っていくかということは、大きな課題となっています。
老朽化した賃貸住宅は、経営的な観點から建て替えることができれば問題ありませんが、都市によっては、人口減少が進むとされる將來を考えた場合、今後の家賃収入と投資金額の投資対効果を考慮すると、二の足を踏んでしまうオーナー様も多いでしょう。
かといって老朽化した賃貸住宅をそのままにしておくわけにはいきませんので、リフォームかリノベーションを考えることになります。しかし、それでも投資金額はかなりの額に上りますので、リフォームやリノベーションを含めた経営計畫を立てるにあたって、多くのオーナー様は、次のような懸念をお持ちのようです。

• ?リフォーム（リノベーション）後、本當(dāng)にご入居者が集まるのだろうか
• ?どのようなリフォームを施すべきなのか、ご入居者の好みに対応できるのだろうか
• ?リフォームによって家賃を上げなければならないが、それでもご入居者は來るのだろうか
• ?リフォーム（リノベーション）の費用はいつ回収できるのだろうか
• ? 相続も近いが、投資した場合の相続稅はどうなるのだろうか

リフォーム工事の前に入居の契約が可能

こうしたさまざまな課題に対して解決策となるのが、大和ハウスリフォームが提供する「VR內(nèi)見リフォームシステム」です。このシステムは、オーナー様がリフォームやリノベーションを決斷される前に、リフォーム後の「CG（コンピュータグラフィックス）シミュレーション」によるイメージ畫像をご入居者に見ていただいたうえで、リフォーム後の入居を決めていただくというシステムです。つまり、ご入居者がリフォーム後の狀態(tài)を確認したうえで契約しますから、オーナー様は入居が確定してから、リフォーム工事を始めることができるわけです。ご入居者にとっても、あらかじめリフォーム後のきれいな狀態(tài)の様子がつかめますから、入居後のトラブルの心配も少なくなります。これなら、リフォーム後の入居の問題も解決します。
具體的には、まずリフォーム前の狀態(tài)を360度カメラで撮影します。そして、「Walk in home Plus」というソフトで、リフォーム後のイメージCG畫像を作成します。入居予定者は、リフォーム前にリフォーム後のイメージCG畫像を見比べながら確認することができます。リフォーム前の部屋の360°寫真と「Walk in home Plus」で作成したリフォーム後のCGを2畫面同時にiPadやテレビ畫面に表示しますので、ビフォーとアフターの差が一目瞭然です。しかも、リフォーム工事前ですから、ある程度、希望する色や部材を選択することも可能です。例えば、クロスや床の色、あるいはカーテンの種類など、ご入居者は好みの內(nèi)裝を希望することができますので（規(guī)定の部材による）、既存の賃貸住宅に入居する場合に比べ、大きな満足度を得ることができます。
當(dāng)然、新築ではなくリフォーム（リノベーション）ですから、新築よりも安い賃料を設(shè)定することが可能で、ご入居者は新築よりも安い家賃で、新築のような賃貸住宅に住むこともできます。

リスクを低減でき、経営的にも満足

実際にこのシステムを活用して、賃貸住宅のリノベーションを行われたオーナー様は、以前8戸ある賃貸住宅のうち、老朽化で4戸が空室となっていました。とはいえ、一度に4戸のリフォームとなると高額の投資になるので不安もあり、「VR內(nèi)見リフォームシステム」を活用されました。
このシステムによって、まず、具體的にどのようなリフォームになるのか確認できたこと、そして何より完成前に入居契約が可能なこと、さらに家賃もこれまでよりもアップすることができたことで、賃貸住宅経営としてとても満足いく結(jié)果となりました。

昨今の賃貸住宅は、ニーズの多様化に伴い、多種多様な設(shè)備やデザイン、趣向を凝らすことが多くなっています。地域のニーズに合わせた、さまざまなリフォームプランを検討できるのも、このシステムの強みといえるでしょう。 また、相続を控えたオーナー様にとっても、投資による相続稅対策や空室対策を行ったうえで次世代への引き継ぎなど、さまざま活用効果が検討できるシステムだといえるでしょう。

寫真?資料提供：大和ハウスリフォーム