2015年土地活用のトレンドはどう変わるのか？
～不動産市況と土地活用～

今年1年を予測する

平成8年から平成26年までの地価公示の増減率を分析し、それらから平成27年の予測を行ってみたい。これら２つのグラフは、公表されている住宅地と商業(yè)地の地価公示の増減率を示したものだ?！镀匠?年（1996年）～平成26年（2014年）》。

グラフ1　地価公示地価変動率の推移（住宅地）

グラフ2　地価公示地価変動率の推移（商業(yè)地）

大都市圏ではプラス、地方はマイナスと予測

まずは、住宅地からみていこう。
ミニバブル、リーマンショックを経て、首都圏の地価はおおむね10％近く値下がりした。高騰したエリアのマンション価格は、それ以上値下がりした物件も見られた。（グラフ1）その落ち込みからの回復(fù)のキザシは平成24年あたりから見られ、平成26年には東京圏、大阪圏、名古屋圏などの大都市圏は、概ねプラスの値を示した。（大阪のみマイナス0.1％）
このグラフの兆候、そしてサイクル的に見ても、平成27年に発表される大都市の地価公示は更にプラスの値を示すだろう。ではどれくらいプラスになるかというと、概ね2～3％の間だと思われる。
しかし、地方都市においては、下落率は減るものの、まだマイナスの値だろうと予想する。

6年ぶりに全國平均でもプラスになる可能性も

次に商業(yè)地について。
こちらの回復(fù)は住宅地よりも明らかで、平成26年には3大都市圏すべてでプラスの値を示し、全國的にみても、わずかな下落（マイナス0.5％）となっている。（グラフ２）
ファンドの資金流入、企業(yè)の旺盛な出店意欲などをふまえると、大都市圏の平成27年の商業(yè)地はプラスになるだろう。そして、6年ぶりに全國平均でもプラスになるかもしれない。

地価公示と住宅著工戸數(shù)の相関関係

次に、賃貸用住宅建設(shè)市況にフォーカスした市況予測を行いたい。
前述したように、大都市圏では住宅地、商業(yè)地ともに地価が上がると予想した。では、地価が上がると、賃貸住宅の著工數(shù)は増えるのだろうか？

グラフ3　地価公示と住宅著工戸數(shù)（貸家）における前年対比の推移

グラフ3は、1984年から昨年までの地価公示（平均値）と賃貸住宅著工戸數(shù)の前年対比の數(shù)値をグラフ化したものだ。前年対比を見ることで、増加傾向か下落傾向かが分かる。
そして、これら2つの値の相関係數(shù)を計算したところ、0.43という數(shù)字になった。相関係數(shù)については、2つのデータの関係性、影響関係について判斷する基準(zhǔn)になる。マイナス1～プラス1の間で表現(xiàn)され、概ね0.4以上で関係性がある、0.7以上で強い関係性があると解され、逆にマイナスになると、逆の影響を持つと解される。
2つのデータの相関係數(shù)は0.43と計算され、やや関係性があるということになった。印象的には、0.7程度の強い関係性があると思っていたが、意外にもそこまでの強い関係性はなかった。
しかしながら、関係性はあるということになるので、昨年並みかややそれを超える數(shù)字になるだろう。
さらには、相続稅改正に伴う、そのソリューションとしての土地活用分が上乗せされることは間違いないので、この2つを合わせると、昨年よりも賃貸住宅著工戸數(shù)は多少伸びると予測される。