住宅地9年ぶりのプラス

今年の地価公示では、9年ぶりに住宅地（全國(guó)）がわずかながらプラスになったことがメディアで大きく報(bào)じられました。
3大都市圏では2014年以降からプラスになっていましたが（大阪の2014年はわずかにマイナス）、全國(guó)の算出でのプラスは不動(dòng)産市況の盛り上がりをうかがえます。大都市だけでなく、地方中核都市でも市況は活況のようです。
また、住宅地においては、全國(guó)の約18,000の地點(diǎn)で、上昇と下落の數(shù)を比較すると、下落地點(diǎn)が多いことから、価格上昇と下落の二極化が進(jìn)んでいることが鮮明となっています。
住宅地がプラスになった背景としては、やはりマイナス金利政策の影響による住宅ローンの低金利、そして住宅ローン減稅が効いているようです。
さらには、低金利投資資金の行先として大都市部の賃貸住宅建設(shè)投資にお金が流れ、住宅投資が活況になっていることなどが住宅地地価上昇につながっているようです。
一方、商業(yè)地（全國(guó)）は、2年連続でプラス。昨年よりも上昇率は高く、プラス1.4％（前年は0.9％）となりました。商業(yè)地においては、3大都市の上昇もさることながら、地方大都市の上昇が目立ちました。

3大都市圏では東京の好調(diào)ぶりが目立つ

地価公示の増減率（住宅地）

國(guó)土交通省「地価公示」より作成

上図は、2006年から今年までの3大都市圏（住宅地）における、前年増減率を示したものです（実數(shù)ではないのでご注意ください）。
これを見(jiàn)るとわかるように、3大都市圏のうち、大阪はギリギリのプラスで、名古屋は昨年まで大きな上昇率でしたが、ここにきてブレーキがかかっています。一方、東京エリアの上昇率は引き続き好調(diào)なことがわかります。

地価公示の「地価」はどうやって算出されるのか

地価公示については、毎年「土地活用ラボ」で報(bào)告しておりますので、昨年や一昨年の連載も併せてお読みになると、理解が深まるものと思います。
では、そもそも、どうやって地価公示の地価は算定されているのでしょうか。
毎年3月下旬に発表されるこの地価は、「地価公示法」という法律に基づき、國(guó)土交通省土地鑑定委員會(huì)が標(biāo)準(zhǔn)地を選定し、その土地の1月1日時(shí)點(diǎn)の更地狀態(tài)での評(píng)価額を算出します。
更地での評(píng)価を行うのは、建物の古さの違いや建築費(fèi)用の違いといったいろいろな特徴が反映された価格は、それぞれの比較がとても複雑で難しくなるため、土地の本來(lái)の価値を示すために、建物が建っている現(xiàn)在の土地ではなく、更地としての評(píng)価をしているのです。
また、実際の評(píng)価を行うのは、委託を受けた不動(dòng)産鑑定士です。
「1地點(diǎn)について不動(dòng)産の鑑定評(píng)価の専門(mén)家である2人の不動(dòng)産鑑定士が各々別々に現(xiàn)地を調(diào)査し、最新の取引事例やその土地からの収益の見(jiàn)通しなどを分析して評(píng)価を行います。さらに、地點(diǎn)間や地域間のバランスなどを検討し、國(guó)土交通省の土地鑑定委員會(huì)が公示価格を決定しています」と國(guó)土交通省のHPにも記載があります。
こうしたことも豆知識(shí)として知っておくといいと思います。

來(lái)年以降はどうなる？

1年後の2018年はどうなっているのでしょうか？動(dòng)きが速いため、正確な予測(cè)はできませんが、わずかな上昇か橫ばいが大筋の予想で、間違っても大きな下落はないと思われます。

少し長(zhǎng)いスパンで予想してみます。
バブル崩壊以降の日本の不動(dòng)産市況は、概ね7～8年周期での不動(dòng)産市況の変化が見(jiàn)られます。このサイクルが続くとすると、東京五輪の前年（2019年）ごろからは好況期が続き、その7年後の2026年（リニア東京?名古屋開(kāi)通の前年）は再びの活況が予測(cè)されます。