コラム vol.147
最新データで読み解く
貸家（賃貸住宅）の構(gòu)造と賃貸住宅投資
公開日：2016/07/28
日本において、賃貸住宅のほとんどが、鉄骨造（S造や、ハウスメーカーや賃貸住宅専業(yè)メーカーによる軽量鉄骨）、鉄筋コンクリート造（RC造）、木造の3つの工法でほとんどが建てられている。
構(gòu)造別 貸家の著工戸數(shù)の推移（全國総計(jì)）
國土交通省「住宅?土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査」より作成
これら3つの工法が大半を占めることは、ここ約30年間変わっていないが、リーマンショックが起こる2008年くらいまでは、鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）が一定の割合建てられてきた。
賃貸住宅投資において、PL上の経費(fèi)で大きなウエイトを占めるのは、借り入れの返済金、固定資産稅、そして減価償卻費(fèi)であるのが一般的だ。
このうち、減価償卻費(fèi)は、建物（や付帯設(shè)備）の工法により、その計(jì)算方法が異なる。具體的には、工法別に定められている減価償卻の年數(shù)違いだ。木造は22年、軽量鉄骨造は27年、S造は34年、RC造では47年と定められている。
具體的な年ごとの減価償卻費(fèi)の違いを計(jì)算してみると、
2億円の新築建物の物件
- RC造 … 2億 × 償卻率（1/47年）＝約440萬円
- S造 … 2億 × 償卻率（1/34年）＝約600萬円
- 軽量鉄骨造 … 2億 × 償卻率（1/27年）＝約740萬円
- 木造 … 2億円 × 償卻率（1/22年）＝約920萬円
土地活用?不動(dòng)産投資において、経営計(jì)畫を作成し、それを基に投資の判斷を行う。その際、収支計(jì)畫（PL）とCF（キャッシュフロー）計(jì)畫を立てるのが一般的だ。
その中で、PL上の経費(fèi)に減価償卻は計(jì)上される。同じ金額をかけて建てた物件でも、工法の違いにより、建築費(fèi)の減価償卻案分（1年間分）の額が異なるので、大きな影響があることがわかる。
耐用年數(shù)が短い構(gòu)造の建物ほど、減価償卻費(fèi)が大きくなるため、PL上での採算性は悪くなる。つまり稅金が低くなる。そしてCFでは、手殘りが多くなるということになる。逆に、耐用年數(shù)の短い構(gòu)造の建物では、借入期間が相対的に短くなることもあるので、その分月々の返済が多くなるので注意が必要だ。
