不動(dòng)産を小口化し投資商品として販売する「不動(dòng)産特定共同事業(yè)法」の改正法が昨年12月1日に施行されました。改正により、地方の小規(guī)模不動(dòng)産業(yè)者が不動(dòng)産証券化を活用して再生事業(yè)に參入する道を拓くことになりました。

2度目の改正となった不特法

「不動(dòng)産特定共同事業(yè)法」（以下、不特法）は1995年、銀行の不良債権処理と地価の下落によって不動(dòng)産売買(mǎi)市場(chǎng)が冷え込み景気低迷が長(zhǎng)期化したことから、その打開(kāi)策として打ち出された不動(dòng)産市場(chǎng)の活性化策です。盛んな売買(mǎi)が行われるよう、不動(dòng)産を小口化し投資商品として販売する新たな擔(dān)い手を育成するために制定されました。

ところが、不動(dòng)産特定共同事業(yè)の許可を受けるには、宅地建物取引業(yè)いわゆる宅建免許が必要なことから、不動(dòng)産証券化の擔(dān)い手であるSPC（特別目的會(huì)社）は事業(yè)主體になれませんでした。このため不動(dòng)産を信託受益権にすることで宅地取引の世界から切り離して金融商品にかたちを変え、不特法の適用を避ける仕組みが取られていました。

2013年にSPCで不動(dòng)産特定共同事業(yè)を営むことができるよう、法改正が行われました。SPCが不動(dòng)産特定共同事業(yè)の免許を持つ會(huì)社（宅建免許を持つ會(huì)社）と契約を結(jié)んで事業(yè)を委託し、銀行や信託銀行などの機(jī)関投資家を事業(yè)參加者として組み入れることなどを條件に特例を認(rèn)めたのです。

しかし2013年の改正では、銀行などの機(jī)関投資家が絡(luò)む取引に限定されたSPCだけが不動(dòng)産特定共同事業(yè)に參入できるに過(guò)ぎず、大手の不動(dòng)産業(yè)者はこうした特例の恩恵にあずかることはできても、中小の不動(dòng)産事業(yè)者には高い參入障壁として殘りました。そこで、2017年の第2次法改正では、小規(guī)模の不動(dòng)産業(yè)者に事業(yè)參入への道を開(kāi)け、インターネット時(shí)代に即した資金調(diào)達(dá)手段を認(rèn)めるなどの措置を講じました。

參入障壁下げる法改正　ポイントは３つ

法改正は、規(guī)模の小さい空き家再生などを中小の不動(dòng)産業(yè)者が參入できるよう、取引の範(fàn)囲と擔(dān)い手を拡充するのが最も大きな狙いです。また、インターネットによる新しい資金調(diào)達(dá)手段であるクラウドファンディングの取り扱いを認(rèn)めました。

出所：國(guó)土交通省資料を一部抜粋

現(xiàn)在、文化的遺産を守ろうとする有志からの資金を活用し、空き家や空き店舗などを活用した宿泊施設(shè)や展示館などが全國(guó)で増え、地方創(chuàng)生につなげる取り組みが拡大しています。しかし、こうした取り組みが不動(dòng)産証券化を活用した不動(dòng)産特定共同事業(yè)に該當(dāng)する場(chǎng)合は、事業(yè)の許可にかかる要件が地方の事業(yè)者にとってはハードルが高く、見(jiàn)直しが必要との指摘が出ていました。

そこで、観光などの成長(zhǎng)分野を中心に質(zhì)の高い不動(dòng)産ストックの形成を促進(jìn)するため、不動(dòng)産特定共同事業(yè)制度の規(guī)制の見(jiàn)直しを行いました。地方の小規(guī)模の不動(dòng)産事業(yè)者が、再生規(guī)模が小さい再生案件を手掛けることができるよう、認(rèn)可業(yè)者の的確要件を下げて再生事業(yè)の擔(dān)い手を増やします。また資金調(diào)達(dá)面では、不動(dòng)産特定共同事業(yè)は書(shū)面での取引しか想定していなかったのを改めて、近年活用が拡大しているクラウドファンディングの利用を認(rèn)めて電子化対応を図ります。

これまで大手不動(dòng)産會(huì)社を中心に展開(kāi)されてきた空き家や古民家の再生事業(yè)は、地域と擔(dān)い手の２つの側(cè)面ですそ野が拡大することになります。

地方の再生事業(yè)は地方銀行の動(dòng)きにも注目

參入障壁を緩和する不特法の改正で、地方の空き家?空き店舗再生事業(yè)は活性化していくことが期待されますが、そのためには地域に貢獻(xiàn)する金融サービスを求められている地方銀行が、不動(dòng)産特定共同事業(yè)事業(yè)への取り組みをより大きくしていく必要があります。

不特法の改正で地方において新規(guī)參入者が増えるとしても、不動(dòng)産証券化の擔(dān)い手が不足している地域では、資金調(diào)達(dá)の面での不安が殘ります。インターネットで小口の資金を集めるクラウドファンディングにしても、信頼できる組織體が中心にならなければ事業(yè)の進(jìn)行は危ぶまれます。

全國(guó)地方銀行協(xié)會(huì)では昨年からWebサイト上で「古民家等歴史的資源の活用支援」（http://www.chiginkyo.or.jp/app/story.php?story_id=1201）事例を公表しており、業(yè)界を挙げて地方再生に取り組んでいる実情がうかがえます。

地方の再生事業(yè)には、事業(yè)の參加者を集めて計(jì)畫(huà)を適切に進(jìn)行させる司令塔が欠かせません。同時(shí)に、事業(yè)參加者が資金不足に悩むことのないよう、調(diào)達(dá)面での支援が重要です。再生を事業(yè)として形にしたり、地域で完結(jié)した資金支援を?qū)g現(xiàn)するには、地方銀行の役割は小さくありません。地銀各行で、不動(dòng)産証券化の専門(mén)教育を一層強(qiáng)化することが地方の再生事業(yè)では大きな課題となるのではないでしょうか。