賃貸住宅経営は個(gè)人で行っている人が多數(shù)ですが、不動(dòng)産賃貸業(yè)として法人で賃貸住宅経営を行っている人も少なくありません。個(gè)人にしろ、法人にしろ、賃貸住宅経営とは事業(yè)であり、経営的な視點(diǎn)が必要となります。特に法人として行っている人は、企業(yè)としての活動(dòng)ということになりますから、賃貸住宅経営企業(yè)の社長(zhǎng)としての観點(diǎn)で捉え、経営していく必要があります。

私が稅理士としてこれまでかかわってきた法人の中には、過剰な設(shè)備投資を行ったり、無謀な契約を結(jié)んだりして、経営がうまくいかなくなった會(huì)社が數(shù)多くありました。
その背景にあるのは、殘念なことに、會(huì)計(jì)がよくわからない社長(zhǎng)が多いという事実です。
數(shù)字に強(qiáng)くないために、売上が上がったとき経費(fèi)を使いすぎてしまうなど、會(huì)社を潰さないためのお金を堅(jiān)実に蓄えていくことができる社長(zhǎng)は多くありません。つまり、お金があれば使ってしまう社長(zhǎng)が多いのです。これは、真面目な人でも陥ってしまいます。業(yè)績(jī)が好調(diào)なときに人の採(cǎi)用や設(shè)備投資を先に考えてしまい、あとで苦しくなってしまうのです。

社長(zhǎng)は、會(huì)社経営のための考え方?知識(shí)を身につける必要がある

最近、起業(yè)する人たちに法人化の目的を聞いてみると、多くの人が「稅金が安くなるから」と答えます。
稅金を少しでも安くしたいと思う気持ちは理解できますが、「それを目的にするのは違うのではないか…」と少々殘念な気持ちも抱いてしまいます。このように考える人は売上をさらに上げるために、効率だけを上げようと考える傾向があるのかもしれません。
稅金を安くしたいと思っているということは、それなりに売上が上がっているのでしょう。本來であれば、売上が上がったら、將來のことを考え、予算計(jì)畫や経営計(jì)畫をつくるべきなのですが、効率を追求するあまり、無茶なことを要求しすぎてしまい、振り向いたら人は誰もいなかった…というケースは少なくありません。

會(huì)社がうまく回っていかないのは、社長(zhǎng)として必要な知識(shí)が不足していることが大きな原因の一つです。実際、社長(zhǎng)としての教育を受けている人は、ほとんどいないのではないでしょうか。
いい社長(zhǎng)になるためには、まず社長(zhǎng)としてのお金に対する考え方や知識(shí)を身に付ける必要があります。従業(yè)員のときは會(huì)社からお給料をもらっていても、社長(zhǎng)になれば立場(chǎng)が変わります。 たとえば100萬円の利益ができたとき、その100萬円をどのように配分すればいいのかをきちんとわかる社長(zhǎng)は、決して多くはありません。
お金の考え方ができていない人は財(cái)産形成が難しく、會(huì)社が長(zhǎng)く続くための盤石な財(cái)務(wù)基盤をつくることが難しくなります。社長(zhǎng)としてやっていくためには、経営に必要な考え方や知識(shí)を身につけていかなければなりません。

會(huì)社のお金は、第三者にいつでも説明できる狀況にしておく

會(huì)計(jì)を?qū)Wんだ人ならご存じとは思いますが、稅務(wù)上、法人と個(gè)人とでは扱いが異なる部分がたくさんあります。
たとえば減価償卻資産について、個(gè)人事業(yè)者は無條件に減価償卻をしなければいけないのですが、法人の減価償卻は任意となっています。つまり、減価償卻を行ってもいいし行わなくてもいい、自分で決めなさい、という決まりになっているのです。
大切なのは、融資を申し込んだ際の銀行の対応です。減価償卻はキャッシュが減らない費(fèi)用ですが、費(fèi)用計(jì)上した場(chǎng)合でも実際に利益がいくらあったのかを、計(jì)算しているはずです。そして、その後の資金繰りを考えたうえで、お金を貸すかどうかを判斷しています。
銀行がお金を貸してくれる會(huì)社は、対外的に見ても認(rèn)められるよう、資産背景を含めて財(cái)務(wù)がきちんとしているものです。一方で、銀行からお金を貸してもらえない會(huì)社は、もともと返済能力がないか、もしくは過大に借りすぎているのかのどちらかに當(dāng)てはまるでしょう。また、社長(zhǎng)が自社の財(cái)務(wù)狀況をきちんと説明できない場(chǎng)合も、銀行はお金を貸してくれません。

そもそも個(gè)人にしても會(huì)社にしても、會(huì)計(jì)を正しく行っていないことが問題なのです。ある程度の會(huì)社であれば、社內(nèi)に経理?yè)?dān)當(dāng)者がいるものです。きちんとした経理?yè)?dān)當(dāng)者、いわゆる番頭さん的な存在がいれば、たとえ社長(zhǎng)からの依頼だったとしても、交際費(fèi)の使用理由が正當(dāng)でなければ、交際費(fèi)として認(rèn)めないでしょう。社長(zhǎng)が私用でお金を使うことがまかり通るようでは、會(huì)社経営がうまくいくことは少ないでしょう。
個(gè)人事業(yè)主も、仕事のためのお財(cái)布と自分自身の個(gè)人用のお財(cái)布を一緒にするのは、いいことではありません。銀行を分ける形でも構(gòu)わないので、個(gè)人用と仕事用をきちんと分けるようにしましょう。
銀行などの金融機(jī)関で資金調(diào)達(dá)できれば用は足りるのですが、それが厳しくなってしまったときに、社長(zhǎng)の個(gè)人口座からお金を借りる形になってしまいます。もっとも、社長(zhǎng)から借りなければいけないことがあっても、返済をきちんと行うならば、全面的に否定する理由はありません。
ただし、社長(zhǎng)からお金を借りる狀態(tài)に陥らないようにするには、銀行から借りられる財(cái)務(wù)狀況を目指すことが大切です。
きちんとした企業(yè)なら、銀行もそれなりの融資枠を設(shè)けています。銀行も営利企業(yè)なので、きちんとした事業(yè)計(jì)畫や返済計(jì)畫があれば、自分たちの利益のために、お金を貸してくれるはずです。

「會(huì)社の財(cái)布は自分の財(cái)布」という感覚は、持たないほうがいい

會(huì)社と社長(zhǎng)との個(gè)人的なお金の貸し借りも、どこかできちんと解消しなければいけません。なぜなら、會(huì)社だけにとどまらず、社長(zhǎng)個(gè)人のB/S（貸借対照表）にも関わってくるからです。
問題は、「會(huì)社の財(cái)布は自分の財(cái)布」といった感覚になってしまう社長(zhǎng)が多いことです。これが常態(tài)化すると、會(huì)社全體の財(cái)務(wù)がわからなくなり、會(huì)社のお財(cái)布も社長(zhǎng)個(gè)人のお財(cái)布も混同してしまいます。
銀行が會(huì)社のB/Sを見るときにも、社長(zhǎng)との個(gè)人的な貸し借りは指摘されやすいポイントです。社長(zhǎng)から會(huì)社への貸付（社長(zhǎng)借入金）があると、「會(huì)社の資金繰りを本気で改善する気があるのですか？いつまで社長(zhǎng)から借入をしているんですか？早くきれいにしてください」と言われかねません。
この借入金は社長(zhǎng)個(gè)人の相続財(cái)産になってしまいますので、もし會(huì)社とのお金の貸し借りがあるのなら、早いうちに解消しておきましょう。

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